Оштре понуде о куповним понудама могу да се враћају
Знате ли ко заиста воли, укључујући и клаузулу о ескалацији у куповној понуди ? Агенти за некретнине. Посебно се чини да су агенти купца веома омашци у овој пракси. Међутим, агенти нису криви због интереса у клаузулама ескалације, јер су често домаћи купци који то износе тврдећи да је клаузула о ескалацији, такође названа оштром понудом, можда добра идеја.
Шта је клаузула о ескалацији?
Клаузула о ескалацији се обично користи у потенцијалној ситуацији са више понуда .
То је синоним за фразу: оштра понуда. Користи се да покуша да истисне сва такмичења у конкурентном поступку лицитирања. У суштини, пише да ће купац платити Кс износ, који би могао бити било који број у распону од 100 до стотине хиљада, изнад и изнад највише понуде које је примио продавац, а уопштено садржи капицу.
Типична врста клаузуле о ескалацији би могла да гласи на следећи начин: Купац се слаже да плати 1000 долара више од највише понуде коју прими продавац, а не да премаши продајну цену од 315.000 долара. Купац можда жели да користи ову клаузулу у куповној понуди ако изгледа да други купци могу подићи цену изнад наведене цене.
Реците да је имовина наведена у износу од 295.000 долара. Има све звона и звиждаљке које купац жели, и налази се у сусједству у високом потраживању на мирној улици. Понекад, агент за листинг ће саветовати купце да ће све понуде бити представљене на одређени дан у одређено вријеме, а то би могло бити ваш први знак да продавац очекује да прими више од једне понуде.
У овој хипотетичкој ситуацији на тржишту вреле продавнице и прекрасном дому од 295.000 долара, продавац би могао да добије понуде као што су:
- 290.000 долара (јер увек постоји неко ко верује да нико други неће понудити.)
- 295.000 долара
- 305.000 долара
- 310.000 долара
Ако четврти купац поднесе понуду са клаузулом ескалације како је наведено горе, то би значило да ће купац сложити да плати продавцу $ 311,000.
Купац је задовољан због тога што је цена 4.000 долара по максималној цени коју је купац био спреман да плати, а продавац добија највишу понуду. Све изгледа добро и добро, али зар не?
Недостаци клаузули о ескалацији
Са становишта продавца, клаузула о ескалацији можда није најбоља опција за продавца. Прихватање понуде са клаузулом ескалације значи да продавац више не може издати вишеструке контра понуде другим странама нити наставити да преговара. У горе наведеном примеру, купац је извадио новац са стола. Продавац је изгубио 4.000 долара.
То се заснива на томе да ли је стварна понуда купца била 315.000 долара. Можда је било веће, али продавац који прихвата уговор са клаузалом о ескалацији никада неће знати колико ће такав купац понудити више.
Штавише, у оваквој ситуацији са вишеструком понудом, може бити у најбољем интересу продавца да изда контра понуду. У неким државама као што је Калифорнија, на пример, продавац може да направи другу контра понуду за сваког купца, уколико продавац тако жели или само једном или два купца. (Споменемо Калифорнију јер држава тежи да води нацију.) Продавац генерално има више опција доступних у вишеструкој понуди ситуације. Свака понуда бројача може бити одмерена и анализирана засебно.
Рецимо, на пример, да продавац одлучи да је тржишна потражња толико јака за дом да продавац може изабрати да не узме ниједну од куповних понуда нити да се супротстави било којој од понуда. То је увек могућност. У оваквој ситуацији продавац би могао да промени продајну цену куће, на пример, 315.000 долара и поново покрене понуду. Међутим, недостатак оваквог сценарија је да можда неће бити било каквих тренутних корисника или се дани на тржишту могу задржати дуже, а то је увек ризик када продавац подиже цену. Ипак, то би могло бити одрживо решење, а вредно размишљати уместо да прихвати уговор о ескалационој клаузули.
Зашто купци тежити ка кластерима ескалације
Сваки купац куће не ужива напетост и напетост која долази са територијом преговора за куповину куће .
Купци су такође забринути због конкуренције, а неки одбијају да поднесу понуду у ситуацији вишеструке понуде. Увођењем клаузуле о ескалацији, може повећати шансу купца да прихвати понуду и поставља одређене параметре који дефинишу зимску зону купца.
Да ли је клаузула о ескалацији "законита" у свакој држави зависи од правног тумачења. То не спречава агенте да сугерирају или купце од тога да то ураде. Ипак, за све практичне сврхе, купац би могао много једноставније да направи највишу и најбољу понуду и да се уради с њим.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.