Како радити станаре у заједничким 1031 размјенама

Станари заједнички дозвољавају диверсификацију

Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива

Да ли сте уморни од тих поноћи телефонских позива за одржавање и исцрпљени од исхране са вашим станарима? Можда сте фрустрирани зато што сте гонили чекове за изнајмљивање и поправке? Можда бисте заиста желели да продате свој стан или мали стан, али се плашите пореских посљедица. У ствари, можда сте размишљали о куповини комада новог тржног центра, али свакако не можете купити куповину плаћањем новца и никада, у ствари, чак ни платили новац за дом .

Ако то звучи као ти, ево добрих вести. Коришћењем 1031 закупаца у заједничкој берзи, можете продати ту зграду или зграду станова, избјећи порез на капиталне добитке и задржати новац како ради за вас. Станари заједнички, познати као ТИЦ, један је од најбољих начина на које инвеститор може учествовати у власништву једног или више висококвалитетних својстава, уз очување богатства и избјегавање главобоље управљања имовином.

Станари у заједничкој 1031 размени дозвољава диверсификацију

Рецимо, реците да продајете четвороструки стан који сте ви посједовали 15 година, а ви имате капитал од 400.000 долара. У зависности од висине дуга који сте и даље носили, набавна цијена ваше нове инвестиције могла би бити око милион долара. Иако је то пуно новца, и даље се можда не квалификују за куповину стварно врхунске имовине самог. Међутим, ако се уместо тога одлучите да уложите у ТИЦ, та 400.000 долара капитала могла би купити милион долара камате за имовину од 30.000.000 долара.

Станари у заједничкој 1031 размени омогућавају диверсификацију између неколико различитих особина на различитим географским локацијама. Можете уложити у складиште, јединице за складиштење, хотел високе класе или пословни објекат, болницу или помоћни објекат или зграду станова у милионима.

Ова диверзификација може смањити ризик од вашег инвестиционог портфолија и потенцијално може повећати његову вриједност.

Замолите поузданог инвестиционог саветника, а не особе која те продаје.

САВЕТ: Пре него што инвестирате у било који 1031 станарину у заједничкој берзи, молимо вас да проверите да ли овлашћени адвокат прегледа документацију и изврши вашу пажњу. Ово укључује могућност истраживања субјекта који продаје сигурност, укључујући и осигурање да је ентитет прописно лиценциран. Постоји пуно лопова, добијате богате брзе семинарске сцаммере, радећи на овом крају посла.

Правила ИРС за станаре у заједничкој размени 1031

Правила ИРС за Екцханге 1031 морају се детаљно пратити како би се одложиле капиталне добити и пореске накнаде за депрецијацију . Поништена имовина мора бити задржана за улагање или коришћена у трговини или пословању власника.

Пет општих захтева за потенцијално успешну ТИЦ 1031 Екцханге су:

1. 100% прихода од продаје мора бити реинвестирано и вриједност комерцијалне замјенске имовине мора бити једнака или већа од поништене имовине.
2. Квалификовани посредник постаје одређени продавац и задржава све приходе од продаје Релијиране имовине.

1. Постоји идентификациони период од 45 дана, током кога се најмање три "сличне" замјенске карактеристике морају идентифицирати у писаној форми.
2. Правило од 200% одређује да се може идентификовати било који број Замјенских својстава, али њихова укупна вриједност не смије прелазити 200% вриједности Релинкуисхед Проперти.
3. Ако се не примени правило три ствари и правило од 200%, укупна тржишна вредност комерцијалних својстава која се добијају у размјени морају садржавати најмање 95% укупне тржишне вриједности свих идентификованих особина.

Уредио Елизабетх Веинтрауб. У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.

Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива

Када се одабере имовина замјене, инвеститор има 180 дана од датума када је Релијована имовина пренета на купца да се затвори на новој имовини. Ако је рок доспијећа пореске пријаве инвеститора, са било којим продужењима, за пореску годину у којој је продата Релијована имовина раније од периода од 180 дана, онда се размјена 1031 мора завршити до тог датума.

Инвеститори такође требају запамтити да је дио тог 180-дневног периода можда већ био кориштен током периода идентификације од 45 дана. Нема продужења и изузетака од правила 45 дана, што укључује викенде и празнике. Ако је временски рок прекорачен, читава размена може бити дисквалификована, а казне и порези ће се слиједити.

Ако инвеститор купује делимичну заинтересованост за више од једне имовине, препоручљиво је осигурати да заказани датуми затварања пре истека рока.

Станари у заједничком берзанском послу и осигурању имовине

Као власник ТИЦ-а, добићете посебан акт као заједнички станар и смерница осигурања вашег процента интересовања за имовину. Имате иста права као и сваки једини власник.

Потрошња новца и апресијација од станара у заједничкој размени 1031

Постоји потенцијал за приходе сразмерно вашем фракционом власништву, који би потенцијално могао бити већи од новчаног тока који сте добили од прошлих инвестиција.

Новчани ток може се надокнадити амортизацијом ваше основе у новој куповини.

Ви такође делите у пропорционалној процени, ако постоји, имовине, ако је на крају продата. ТИЦ се сматра драгоценим алатом за планирање некретнина, пошто ваши наследници требају добити степеничну основу након што вас нестане.

Уредио Елизабетх Веинтрауб. У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.

Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива

Током средине и краја деведесетих, инвеститори су упутили бројне захтеве ИРС-у тражећи претходне одлуке о томе да ли су недељиви (делимични) станари у заједничком интересу за непокретну имовину били ентитети који имају право на одлагање пореза по члану 1031.

Као одговор на то, у октобру 2000. ИРС је издао процедуру прихода 2000-46. Ова процедура је изразила забринутост да се неки станари у заједничким односима могу посматрати као партнерства за потребе федералних пореза и стога нису квалификовани за разматрање.

ИРС је јасно ставио до знања да више неће доносити никакве вањске одлуке. Ова одлука је укинута у марту 2002. године, након чега следи процедура прихода 2002-22.

Познато као "Рев. Проц.", Приходни поступак 2002-22, поставио је 15 бодова, које би ИРС разматрао када "узимајући у обзир захтјев за пресудом да нераздељено делимично интересовање за изнајмљивање непокретне имовине није интерес за привредни субјект " - што значи да партнерство које није квалификовано могло би довести берзу на ризик од ревизије и пореских посљедица.

Међутим, прибављање прелиминарне одлуке и даље ће бити готово немогуће. Већина информација потребних за ревизију ИРС није чак ни доступна док спонзор није спреман да стиче имовину, затвори зајам и продаје интересе заједничким станарима. Стога је разлог зашто већина спонзора доноси "треба" или "ће" пореско мишљење лоцирано у Меморандуму о приватном смјештају.

Смјернице за процедуру прихода за закупце у заједничким 1031 размјенама

Рев. Проц. успостављене су јасне смјернице за структуру, финансирање и управљање станарима у заједничком власништву. Омогућава 2 до 35 сувласника, иако спонзори и зајмодавци могу поставити ниже лимите за нека својства, која су обично између 10 и 25 инвеститора.

Мушкарац и жена понекад се третирају као један ентитет (у зависности од државног закона) и ниједном од сувласника није дозвољено да подноси пореске пријаве као партнерство. Сваки сувласник има право продати или поделити своје фракционо власништво, али тек након што га нуди другима. Постоји пропорционална расподела добити и дуговања (хипотека).

Са овим јаснијим смјерницама, индустрија ТИЦ-а је почела стварно и привукла већем броју нових спонзора, брокера / дилера и регистрованих представника на тржишту. Од деведесетих, било је огромно интересовање станара у заједничким 1031 размјенама. Заправо, раст капитала износи 550% у ТИЦ-у од 2002. до 2004. године. Укупна вриједност ТИЦ инвестиција која је затворена 2007. године процијењена је на преко 8,5 милијарди долара. Неки кажу да је овај број још већи - достигао је 10 милијарди долара (укључујући и левериџу).

Станари у заједничким понуди акредитованим инвеститорима

Велика већина ТИЦ понуда се врши само "акредитованим инвеститорима", што значи да се морају испунити одређени финансијски критерији.

1. Јединствени инвеститори (или у комбинацији са супружником) морају имати нето вриједност већу од 1 милион долара.
2. Годишњи приход од 200.000 долара у протекле две године са очекивањем да ће се ово наставити.

1. Заједнички приход са супружником од 300.000 долара у последње две године, са очекивањем да нема промене.
2. Ентитет као што је ЛЛЦ, партнерство или корпорација мора имати средства од најмање 5 милиона долара или, ако је имовина мања од 5 милиона долара, сваки инвеститор мора бити акредитован као појединац.

Уредио Елизабетх Веинтрауб. У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.

Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива

Инвеститор може да стекне драгоцену помоћ у проналажењу заменљиве имовине од једне од многих компанија које се специјализују за руковање 1031 размјенама и закупцима у заједничким 1031 размјенама. Ови специјалци ТИЦ-а имају приступ великом броју инвестиционих својстава и често су завршили различите нивое дужне пажње, укључујући упоређивање цена, обелодањивања, нето доходак, извјештаје о слободним радним мјестима итд.

Обично су спонзорске компаније потрошиле огромне количине новца у структурирање ових понуда некретнина како би се осигурало да испуњавају захтеве ИРС за ТИЦ 1031 Екцханге. Понекад спонзор повезује имовину са купопродајним уговором и затим припрема документе за понуду, често се назива Меморандум о приватном смјештају (ППМ), који се тада тргује посредничким посредницима. Неколико спонзора затвара имовину пре него што их пласира, али ово може бити скупље због трошкова ношења.

Оцењивање регистроване инвестиционе представнице

• Изаберите регистровани представник за инвестиције који је специјализован за ТИЦ инвестиције. Ово треба учинити пре продаје ваше инвестиционе некретнине.
• Процијените нека могућа замјена. Док то радите са својим регистрованим инвеститорским представником, требало би да испитате спонзоре сваке понуде. Каква је њихова евиденција? Да ли је инфраструктура њихове пословне организације адекватна? Да ли су њихови директори, особље и менаџмент квалификовани?

• Уверите се да ваш представник за инвестиције поседује лиценцу серије 7 или серије 22, заједно са лиценцом серије 63 или серије 66. Он / она такође треба да доживи у комерцијалним некретнинама, и има доказан успех у успешним ТИЦ размјенама.

Питања која треба поставити спонзорским компанијама

• Да ли је програм спонзора добро структуиран и поштен за инвеститоре?

• Да ли је понуда пажљиво, правно и механички састављена уз одговарајућа обелодањивања?
• Да ли су испуњени циљеви који су наведени у документима?
• Да ли су ризици везани за инвестиције јасно наведени?
• Да ли је програм, са својим средствима, успостављен са великом вероватноћом постизања циљева?
• Да ли су пројектовани циљеви разумни у погледу чињеница?
• Које су заштитне мере и резерве?

Станари у заједничкој Екцханге 1031 омогућава инвеститору много избора приликом тражења замјенских својстава.

Обично је потребна улагања у капитал од најмање 100.000 долара, али свака понуда за имовину имаће минималан износ који је одређен дељењем укупног капитала са могућим бројем интересовања ТИЦ-а.

Свака понуда ППМ-а треба проценити, анализирати и упоређивати са другим конкурентским предлозима. Требало би истражити прошлости, садашње и будуће очекиване трошкове, финансијске информације станара, локацију и питања заштите животне средине, и укључити студију подручја тржишта некретнина.

Уредио Елизабетх Веинтрауб. У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.

Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива

Неке компаније које се баве ТИЦ-има завршиле су дужну пажњу на различите могуће инвестиционе особине. Да би то учинили, регистровани инвестициони представници довршавају дужну пажњу у својој компанији, обично путем одељења за дужну пажњу; док други траже спољне услуге "консултаната дужне пажње" и адвоката.

Типови станара у заједничким 1031 размјенама

1031 Станари у заједничким размјенама могу се структурирати на различите начине, а ове могућности често долазе у пакету са управљањем и финансирањем.

Понекад се нуди понуђени зајам који не дозвољава, чиме се спречава да зајмодавац одлази из других средстава дужника у случају неизвршења обавеза. Обезбеђивање зајма зајма је ограничено на вредност имовине.

Међутим, неки зајмодавци су недавно почели да захтевају од одговорног ентитета да потпише одговорност у случају да се ренте од имовине не користе за отплату кредита, већ се преусмјеравају за поправке итд. Остали зајмодавци су одредили да ТИЦ и, понекад сваки појединачни купац, мора зајамчити зајмодавца против било каквих будућих питања везаних за животну средину. Инвеститори се позивају да пажљиво испитају документе о зајмовима и ППМ како би избегли могућност одговорности далеко више од њихове првобитне инвестиције.

Приликом обављања дужне пажње на ТИЦ програме, инвеститори треба пажљиво упоредити структуру и усклађеност са 15 Рев. Проц. Смернице. Трансакција која значајно одступа може довести до тога да ИРС то онемогући, тако да инвеститори подвргну будуће пореске посљедице.

Понуде су структуриране документом који је потписао сваки власник, пружајући спонзору ауторитет за руковање свакодневним управљањем имовином. Можда постоји мастер закуп или уговор о управљању који садржи варијације у начину на који су закупци и прикупљена средства распоређена на сувласника ТИЦ-а.

Понуде могу такође садржати закупце у заједничком споразуму, који описују однос између појединог инвеститора и других сувласника ТИЦ-а. ТИЦ се такође може структурирати као ентитет са посебним наменом (СПЕ), у којем ниједна особа није наведена као власница. Према СПЕ-у, једно друштво са ограниченом одговорношћу купује и поседује камату ТИЦ-а. Ова структура обезбеђује додатни слој заштите од одговорности за сувласника и зајмодавца. Обично Спонзор ТИЦ-а неће бити одговоран за управљање инвестицијом и мора се користити независно управљање.

Да ли су станари у заједничким размјенама вриједносних папира или некретнина?

Већина спонзора третира ТИЦ инвестиције као хартије од вриједности јер испуњавају дефиницију сигурности било у држави у којој је имовина или у различитим државама гдје Спонзор намјерава понудити на продају. То значи да то значи да само овлашћени трговци хартијама могу пласирати ове инвестиције, уз надзор СЕЦ-а . Међутим, сви интереси ТИЦ-а, укључујући оне који су хартије од вриједности, преносе се по дјелу и већина држава их класифицира као некретнине.

Питање да ли је улагање некретнина сигурност може бити сложено и питање изазива знатну осјећај.

Иако је куповина ТИЦ камате трансакција некретнина у сврху 1031, већина се продаје као хартија од вриједности. Међутим, није изненађујуће што неки спонзори настављају да продају камате ТИЦ-а као некретнине и да их не продају као хартије од вредности.

Пошто брокери некретнина обично учествују у продаји Релицкуисхед Имовине, маркетинг ТИЦ понуде преко истих брокера само изгледа логично јер су у позицији да идентификују потенцијалне инвеститоре. Конфликт лежи у правилима ФИНРА (Регулатива за финансијску индустрију) и Комисије за хартије од вриједности и којима се забрањује плаћање накнаде или провизије свима који не поседују дозволу за хартије од вриједности.

Ово ефективно онемогућава плаћање накнада за упућивање или провизије посредницима некретнина. Нажалост, ова правила, која имају за циљ заштиту инвеститора, не подстичу стручњаке из области некретнина да представе предности ТИЦ трансакције њиховим 1031 замјенским клијентима.

Тражња станара у заједничким 1031 размјенама је јака

Инвеститор треба да види ТИЦ као имовину која ће се одржати као умерено и дугорочно улагање. Ако је ликвидност важна, онда треба размотрити алтернативне опције.

Потражња за станаре у заједничким имањима наставља да расте са сваке прошле године. Довољно је рећи да сама величина ТИЦ тржишта и процес размене 1031 може бити застрашујућа за инвеститоре који нису упознати са ТИЦ-ом, али могућности за профит и пореске уштеде су огромне.

Хартије од вредности које се нуде кроз било коју компанију за хартије од вредности треба да вам понудимо сличну изјаву која следи, на којој се не можете ослонити:

Овај материјал није ни понуда за продају нити тражење куповине било каквог обезбеђења. Информације су само за дискусију и информисање. Не намерава да замени надлежне правне савете, порез или финансијско планирање. Примјењиви порески кодови се односе само на савезни закон и односе се на њега. Појединачне државе могу имати своје додатне пореске кодове. Молимо контактирајте одговарајућег пореског и правног стручњака у вашој држави. Ове информације се пружају из извора за које се вјерује да су поуздане, али их треба користити заједно са професионалним саветима који су у складу са вашом личном ситуацијом.

Уредио Елизабетх Веинтрауб. У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.