Основе које представљају 1031 размјену од пореза
Многи инвеститори су питали шта је тачно 1031 размена , које су смјернице и временски рокови, а можете ли легално одложити порез на капиталне добитке? Мислио сам да би било корисно одговорити на неке од ваших најчешћих питања у овом чланку.
Шта је Екцханге §1031?
§л031 Екцханге је трансакција у којој је пореском обвезнику дозвољено да замени једну инвестициону имовину за другу тако што одложи порезну последицу продаје.
Трансакција је одобрена у §1031 Кодекса ИРС.
Кодекс ИРС заправо гласи: " При размени имовине која се држи за продуктивну употребу у трговини или предузећу или за улагање не признаје се добитак или губитак, ако се та имовина замени искључиво за имовину сличне врсте, која ће се држати или за продуктивну употребу у трговини, пословању или инвестирању. "
Захтеви за Екцханге 1031
- Временски рокови за Екцханге 1031
Инвеститор (или измјењивач) мора поштовати стриктне 45- / 180-дневне смјернице за размјену. Када измјењивач прода своју имовину (одустану имовину), он / она има 45 дана да идентификује имовину једнаке или веће вриједности. Када је идентификован, измјењивач има 180 дана од дана када је продао своју имовину да би стекао идентификоване имовине (или 135 дана од краја периода од 45 дана).
- Проперти Лике-Кинд у Екцханге 1031
Инвеститор мора купити имовину "сличне врсте" . То значи да то морају бити други квалификовани облици некретнина. На пример, измјењивач може продати дуплекс и купити комерцијалну имовину, или би могао продати комад земље и купити стамбену зграду. Имовина само треба да буде "слична".
- Вриједност имовине за инвестиције
Продата имовина (поништена имовина) и ново стечена имовина (замјена) морају се држати у инвестиционе или пословне сврхе. Дакле, не можете продати свој примарни боравак и купити инвестициону имовину, нити можете продати и инвестирати имовину и купити примарни дом.
- Једнак или већи дуг и капитал у размени 1031
Ако измјењивач продаје имовину за 1 милијун долара, у којој је 500к био капитал, а 500к дуг је дуг, онда је измјењивачу потребно купити 1 милион или више вриједности имовине. Штавише, измјењивач мора користити цијели капитал и замијенити све дугове да одложи 100% пореза на капиталне добитке.
Измењивач може додати додатни приход на нову куповину ако жели, а измјењивач може узети додатни дуг ако је пожељно. Ако измјењивач не жели користити све приходке од продаје, он / она може извршити дјелимичну размјену и платити дотичне капиталне добитке за разлику. Ово се назива "боот".
- Конструктивни пријем и квалификовани посредник за Екцханге 1031
Измењивач не може примати готовину из продаје. Ово је познато као "конструктивна примања" и покренула би опорезиви догађај на оним примљеним новчаницама. Према одредбама сигурног пристаништа ИРС, измјењивач мора користити Квалификовани посредник или КИ за олакшање трансакције 1031.
КИ је независна трећа страна (а не ваш адвокат, агент, брокер или ЦПА) који држи приход од продаје и купује заменску имовину у своје име. Изузетно је важно у данашњем окружењу да се удружује само са угледним, осигураним и везаним квалификованим посредницима.
- 1031 Ризик за размену
Као и са било којим улагањем у некретнине, постоје ризици повезани са Делаваре Статутори Трустс и / или Тенантсом у заједничком власништву. Није могуће обрадити све релевантне факторе ризика на овом форуму. Фактори ризика су наведени у Меморандуму о приватном смјештају за сваку понуду. Инвеститори треба да темељно схвате све факторе ризика и разговарају са својим финансијским представником пре него што улажу у Делаваре Статутори Труст или станаре у заједничкој берзи.
Један од проблема са којим сам наишао када заступам продавце који примају понуде од инвеститора за размјену 1031 је да не знамо да ли планирају затворити депонију. Они могу да именују 3 различита својства или пишу понуде на групи различитих домова само да би видели шта се прихвата. Затим, након што имају гомилу прихваћених понуда, они бирају ону коју желе купити, што значи поништити остале.
Адвокати кажу да оваква пракса крши добровољне обавезе које су својствене уговорима, али то не спречава да се то догоди. Питајте агента ако је то једина понуда.
Овај материјал није ни понуда за продају нити тражење куповине било каквог обезбеђења. Информације су само за дискусију и информисање. Не намерава да замени надлежне правне савете, порез или финансијско планирање. Примјењиви порески кодови се односе само на савезни закон и односе се на њега. Појединачне државе могу имати своје додатне пореске кодове. Молимо контактирајте одговарајућег пореског и правног стручњака у вашој држави. Ове информације се пружају из извора за које се вјерује да су поуздане, али их треба користити заједно са професионалним саветима који су у складу са вашом личном ситуацијом.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је брокер-сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.