Дефиниција својстава неких врста променила се током година
Унесите 1031 таксу одложену размјену. За многе порезне обвезнике, ово је као новац који пада са неба.
1031 Измене одложити порез
1031 Екцханге је цитиран као најмоћнији алат за изградњу богатства који је и даље на располагању порезним обвезницима. То је био велики део стратегије успеха безбројних финансијских чаробњака и гуруа некретнина. Узимајући своје име из члана 1031 Кодекса о унутрашњим приходима, размјена од пореза допушта пореском обвезнику да прода приход, инвестицију или пословну имовину и замени им као сличну имовину.
Капитални добици од продаје ове имовине се одлажу или одлажу све док се правила ИРС детаљно прате. То је мудар порез и инвестициона стратегија, као и алат за планирање некретнина. У теорији, инвеститор може наставити одлагање капиталних добитака на инвестиционе некретнине до смрти , потенцијално их избегавати све заједно.
Законодавство из 1984. променило је одређене аспекте
У првим данима "разних размена", израз је узет буквално и често представљају потешкоће.
На пример, ако сте поседовали зграду од три спрата опеке од којих сте желели да продате кроз размену 1031, морали бисте пронаћи још једну тростворну окућницу чији власник је желео да замени. Онда би се вас двојица срели, а размена би се одвијала.
У прошлости није било временских ограничења на размјени.
ИРС је затражио строжију контролу процеса, што је резултирало уласком Конгреса 1984. године у члан 1031 (а). Ово законодавство ограничило је одлагање размјене, даље дефинисало имовину "сличне врсте" и утврдило временски рок за завршетак размјене.
Квалификације
Некретнина која се држи за пословну употребу или инвестирање квалификује се за 1031 берзу. Лична пребивалишта се не квалификују и, генерално, имовина фиксне и флипске такође се не квалифицира јер се уклапа у категорију имовине која се држи за продају. Одмор или други домови, који се не држе као изнајмљивање, не испуњавају услове за лечење; међутим, постоји тест употребе у складу са ставом 280 пореског закона који се може примијенити на те особине. У том случају треба консултовати пореског експерта.
Земљиште, које је у развоју, а имовина купљена за препродају се не квалифицира за третман одложен од пореза. Зајмови, обвезнице, белешке, имовина инвентара и корисни интерес у партнерству се не сматрају "сличним" имовином за потребе размјене.
Да би се данас квалификовала као размена 1031, трансакција мора бити у облику "размјене", а не само продаје једне имовине с накнадном куповином другог. Прво, имовина која се продаје и нова имовина замене мора се држати у инвестиционе сврхе или за продуктивну употребу у трговини или предузећу.
Оне морају бити "слична" својства.
Следеће врсте замена некретнинама одговарају захтеву за квалификованом размјеном имовине "сличне врсте":
- Канцеларија у замену за трговачки центар
- Тржни центар у замјену за земљиште
- Земљиште у замјену за индустријску зграду
- Стамбена зграда у замјену за индустријску зграду
- Изнајмљивање једне породице у замену за станаре у заједничкој (ТИЦ) имовини
Данас сте могли заменити ту зграду опеке за сирово земљиште, складиште или малу пословну зграду. Међутим, постоје строга временска ограничења која морају бити испуњена, или 1031 Екцханге неће бити дозвољена, а порезне последице ће се наметнути.
Пре 1984. године, све размене су извршене истовремено са затварањем и преносом продате имовине, (Релинкуисхед Проперти), као и куповином нове некретнине (Замјена некретнине).
Поред проблема са којима се сусрећу приликом проналажења одговарајуће имовине, било је проблема са истовременим преносом наслова и средстава. Не тако данас.
Одложена 1031 Екцханге избјегава проблеме пре 1984. године, али су уведени строжи рокови. Порески обвезник који жели да изврши размену, пописивање и продају имовине на уобичајени начин. Када купац напредује, а купопродајни уговор се извршава, продавац улази у уговор о размјени са квалификованим посредником који, пак, постаје замјенски продавац. Уговор о размјени обично захтијева додјелу уговора продавца посреднику. Затварање се одвија и, пошто продавац не може да додирне новац, посредник прима приход од продаје.
Размене Ограничења времена
У том тренутку почиње прво ограничење времена, правило од 45 дана за идентификацију. Порески обвезник мора или да затвори или да писмено идентификује потенцијалну замјену у року од 45 дана од затварања и преноса првобитне имовине. Временски период се не може пренети, укључује викенде и празнике, а ИРС неће изузети. Ако прекорачите временски рок, ваша целокупна размена може бити дисквалификована, а порези сигурно слиједе.
Врсте замјенских особина за идентификацију:
- Три некретнине без обзира на њихову фер тржишну вредност.
- Било који број имовине све док њихова укупна фер тржишна вриједност на крају идентификационог периода не прелази 200% укупне тржишне вриједности испоручене имовине од датума преноса.
- Ако се превазиђе правило три ствари и правило од 200%, размена неће пропасти ако порески обвезник купи 95% укупне тржишне вриједности свих идентификованих особина.
Шта је Боот?
Реално гледано, већина инвеститора прати правило троје власништва, тако да они могу завршити дужну пажњу и одабрати онај који најбоље ради за њих који ће се затворити. Генерално, циљ је трговање како би се избјегао пренос "чизме" и одржала размјену без пореза.
"Боот" је новац или фер тржишна вредност било које додатне имовине која је порески обвезник примио путем размјене. Новац укључује све новчане еквиваленте, дугове, обавезе према којима је предмет размијењене имовине. То је имовина која није слична, а правила која га уређују током размене су сложена. Довољно је рећи, без стручног савјета, пријем "чизме" може довести до пореза.
У складу са Правилом од 180 дана
Након одабира замјенске имовине, порески обвезник има 180 дана од датума када је Релијована имовина пренета на купца да се затвори на новој имовини замјене. Међутим, уколико је рок давања пореске пријаве инвеститора, са било којим продужењима, за пореску годину у којој је продата Релијована имовина раније од периода од 180 дана, тада размена мора бити завршена до ранијег датума. Запамтите, део овог периода је већ кориштен током периода идентификације. Нема продужења и нема изузетака од овог правила, па је препоручљиво заказати затварање пре истека рока.
Пошто закон захтева да порески обвезник не додирне средства из прве трансакције, квалификовани посредник стиче имовину замјене од продавца на затварању и након извршене трансакције, а затим пренесе на пореског обвезника.
Нису за инвеститоре који то ради
То је основни опис како успешна 1031 Екцханге ради. У зависности од ситуације пореског обвезника, врста имовине која се одустаје, а карактеристике заменљиве имовине могу бити укључени и други аспекти Берзе. Завршетак пројекта може постати комплексан, а стручњаци увек треба консултовати. Ово није задатак за инвеститора "уради то сами".
Коришћење моћи 1031 берзе за изградњу и очување богатства и имовине, генерисање новчаних токова из инвестиција, преструктурирање, диверзификовање и консолидовање некретнина је право сваког власника инвестиционе некретнине у Сједињеним Државама. Амерички порески обвезници никада не би требали платити порез на капиталне добитке на продају своје имовине улагања ако намјеравају реинвестирати те приходе на више инвестиционе имовине. Хартије од вредности које су понуђене преко Пацифиц Вест Сецуритиес, Инц. Чланица ФИНРА / СИПЦ.
Овај материјал није ни понуда за продају нити тражење куповине било каквог обезбеђења. Информације су само за дискусију и информисање. Не намерава да замени надлежне правне савете, порез или финансијско планирање. Примјењиви порески кодови се односе само на савезни закон и односе се на њега. Појединачне државе могу имати своје додатне пореске кодове. Молимо контактирајте одговарајућег пореског и правног стручњака у вашој држави. Ове информације се пружају из извора за које се вјерује да су поуздане, али их треба користити заједно са професионалним саветима који су у складу са вашом личном ситуацијом.
Ц. Грант Цоннесс, председник, 1031 Група алтернатива
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.