Клијенти су ме толико пута питали о процени вредности на Зиллов-у што претпостављам да се сви питају да ли је Зиллов тачан са својим Зестиметом. Мислим да је прва ствар која треба разумети оно што Зиллов није. Зиллов није у некретнинама. Не знам за неког агента за некретнине који раде у Зиллоуху (још увек не). То није јавна услуга као што је библиотека. Зиллов је пословна интернет страница која је основана како би намамила очна зглобова који желе да гледају у куће и, с друге стране, продају оглашавање професионалцима из области некретнина.
Зиллов базира многе закључке о мишљењима формираним посматрањем података прикупљених из различитих извора. Сви имају мишљење о нечему. Можете се сложити или се не слажете. Мишљења нису чињенице. Ако је Зиллов имао свој прст на тржишном пулсу кроз своју посебну кристалну лопту, Зиллов би предвидио колапс станова на тржишту , а то се није догодило. Заправо, Зиллов је тек започео када је тржиште почело да се распада.
То је таква аналогија коју је Рандолпх Дуке издао у филму Трговачке локације Еддие Мурпхи из 1983. године, у којем лик Дуке објашњава да ли ће се тржиште повећати или тржиште смањити, робни брокери (и, да, чак и компаније попут Зиллов-а) наставиће да зараде новац.
Разумевање Зиловог Зестима
Зиллов је прикупио податке сједињавањем свих информација о стамбеним јединицама које би могла пронаћи. Амалгамација је фенси реч за мијешање и спајање података из различитих извора у један извор.
Урађено исправно, амалгамација може створити монопол. Али немојмо напредовати сами. Постоје многи компјутеризовани програми који могу предвидети вредност куће. Чак и агенти за некретнине посједују компјутеризиране програме, али разлика је у томе што се агенти за некретнине не ослањају на те програме, јер рецимо, може се видети вештачка интелигенција.
Нисмо још сасвим ту.
Бар не за сада, Зиллов не може предвидети како ће се купац осећати када уђе у кућу. Зиллов вам не може рећи да ли је унутрашњост ажурирана, ако је извођење надмоћно, или су материјали који су коришћени инфериорни, или да ли школа иза угла има смањену вредност кућа у фудбалу или било који други број фактори који посједују некретнинама и процјенитеља користе када познају сусједство и особно прегледају кућу.
Како агенти долазе по процени вредности
Ја не говорим за све агенте за некретнине, већ у послу већ више од 40 година и поседујем адекватан, ако не изнад просјечног нивоа компетентности. Када почнем да процењујем имовину, прва ствар коју радим са свог рачунара је проучавање дома са сателита на Гоогле-у. Приметио сам да ли то подржава до прометне улице, близине комерцијалне имовине или аутопутева, величине других кућа у близини, вегетације и уређења околине, своје оријентације према сунцу и, ако имам среће, може постојати фотографија екстеријер плус улица.
Такође водим два сета аутоматске процене. Један од њих је Реалист, компанија у власништву ЦореЛогиц-а, која је дата од центра продаје, укључујући и не-МЛС, и узима у обзир околишну продају куће различитих 25% или мање у конфигурацији и типу, укључујући и друге параметре које сам ручно успоставио.
Друга аутоматизована процена базирана је и на продаји директно из МЛС- а и израчуната на основу квадратних снимака , укључујући високе, ниске, средње и просјечне вриједности свих проданих, чекања и активних листова. Ове две вредности су често веома различите једне од других, али се, заједно користећи, могу стићи у низ вриједности, генерално не више од 5% разлике. Али то није скоро довољно за утврђивање вредности.
Наоружани тим информацијама, онда прегледам кућу и гледам га кроз очи купца, како ће га проценитељ прегледати, и где треба да се позиционира против такмичења да би се возио саобраћај до куће . Није неуобичајено да уђем у кућу са припремљеним уговором о листингу и завршим ручно мијењање цијена листинга након гледања куће. Аутоматизација не користи мјесто личне процене.
Тхе Зиллов Зестимате од прецизности вредности
Зиллов никада не тврди да је 100% тачан, или чак 80% тачно већину времена у свим областима. Ако су све куће у кругу од шест блокова веома сличне једној другима, рецимо, субурбан подјела, испуњена кућама изграђеним око исте године, приближно исте величине и са идентичним садржајима, процјена Зиллов-а ће бити много прецизнија, можда у року од 10%, јер нема довољних варијација да га одбаци. У другим временима, то неће бити тако близу.
Извадио сам четири типичне куће које сам лично продао да бих упоредио са Зестиметом за вас. Једна некретнина је у две куће у центру Мидтовна Сацраменто, која се налази у прометној улици у близини железничке пруге и близу шума аутобуса, преко пута пословне зграде. Зиллов је проценио вредност тог дома на 380.733 долара, али је продао на 349.000 долара након скоро 6 месеци на тржишту, уз пуно изложености. Процена Зиллов-а била је око 9% превисока.
Други дом је био обичног водотока у џепном подручју у Сакраменту. Зиллов је ценио тај дом на 983,097 долара. Продао се на 1.085.000 долара, што је за 10% више од процене Зиллов. Ако су се продавци ослонили на процјену Зиллов-а, изгубили би више од 100.000 долара, што није ништа мање.
Трећи дом био је реконструисан дом у ексклузивном делу Давис-а, Калифорнија, у близини Давис Универзитета. Зиллов је ценио тај дом на 1.230.563 долара, али је продао за 1.495.000 долара, а за готовину није било никаквог финансирања. Тај Зестимат је био преко 20% пренизак.
Четврти дом био је лакефронт кући у Елк Грове у Калифорнији. Поново, процена Зиллова је била сувише ниска, на 488.711 долара, а продала је за још 16%, што укључује процену кредита купца на 565.500 долара.
Зестимате је формулисан тако да посетиоцима сајта пружа велику вредност. Не треба заменити процену нити мишљење стручњака о вредности. Увек узимам гингер на вредности Зиллов пре него што посетим продавца јер знам да продавац гледа на те вредности. Не зато што ми је вриједност као професионалац у процени. Агенти за некретнине не користе Зиллов да цене кућу.
Схватам да ће неки агенти рећи својим клијентима да погледају цијену у Зиллову како би оправдали колико добар посао добијају приликом куповине куће, јер је Зестимате много већи од стварне продајне цијене. То је селективна употреба са агенсима. Кад је цена у њихову корист, могу их користити. Чак и банке не знају ништа боље, па у краткој ситуацији продаје, на примјер, када је понуда више од Зестимате-а, један кратак агент за продају може указати на Зестимате за кратку продају.
Па ипак, Зиллов нуди много више потрошача од Зестимита. Верујем да се људи на Зестимате-у толико преклапају да не преузимају обиље богатства информација на тој веб локацији, која укључује тврде чињенице, релевантне податке, упоредиве продајне и демографске податке о суседству, а све то може бити непроцјењиво за било којег првог купца куће или куће продавац у трансакцији са некретнинама.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.
Пуна обелодањивања: Елизабетх Веинтрауб је такође премијер Зиллов Агент