Шта требате знати о краткој продаји и Форецлосурес
Кратка продаја и отплата су две различите врсте трансакција које деле заједнички именитељ да су потресена својства, која укључују хипотекарни зајмодавац. (Нису заменљиви термини - иако већина људи то не схвата, постоји разлика између њих.)
Многи купци куће започињу потрагу за кратком продајом и отписом у нади да могу да купе јефтину кућу, било у инвестиционе сврхе или да заузму место боравка.
Они верују да могу уштедити пуно новца или купити кућу за много мање од тржишне вриједности.
Када ме купци зову да кажу да желе да купе кратку продају или отуђење, ја им пружам провјеру стварности. Та истина је да вероватно неће уштедјети новац јер банке тежину вреднују и кратку продају и отуђивања по тржишној вриједности, уз накнаду за стање имовине. Међутим, постоје и изузеци, а свака тако често ситуација ће бити у праву. Међутим, то је више изузетак од правила.
Да започнемо, проучимо разлике између кратких продаја и форецлосурес.
Основне карактеристике некретнина са кратким продајом
- Кућа за продају је кућа која није у власништву банке. Међутим, како би се продаја затворила, банка мора одобрити продају.
- Наслов је и даље у име власника куће, а власници често живе у имању јер не могу себи приуштити да иду негде другде.
- Власници кућа могу или не морају да стоје иза својих хипотекарних плаћања ; Делинквенција није увек захтев.
- Мора постојати документирано писмо о тегобама . Та потешкоћа могу укључити губитак запослења или присилно пензионисање, то би могло бити везано за здравље, или би се продавачи могли разводити или суочени са затварањем.
- Неке кратке продаје укључују обрнуте хипотеке потписане од стране продаваца који су умрли или други кредити који су отпуштени у стечају али никада нису пуштени.
- Иако дом није неопходно под водом, већина кратких продаја укључује плаћање мање од пуног износа зајмодавцу. Продавац такође може да се квалификује за кратку продају ако капитал није довољан да плати све трошкове продаје, као што су провизије и трошкови затварања.
Основне карактеристике имовине у промету
- Форецлосурес су домови који су у власништву хипотекарног зајмодавца или - ако је хипотека била осигурана или гарантована - од стране владиног ентитета као што су Фанние Мае, Фреддие Мац или ХУД.
- Постоји више начина да зајмодавац може добити право на имовину за отуђивање. Најчешћи начин је искључивање власника кућа због неплаћања хипотеке. Међутим, банкама је дозвољено да зауставе из других разлога, као што су понуђене процедуре када власник куће продаје кућу другој особи без отплате кредита. Предмет продаје више није дозвољен. Банке могу такође преузети право власништва над имовином путем извршног посла или судске акције.
- Када банке преузму власништво над имовином, извршиће исељење станара и осигурање куће. Генерално, компанија за управљање средствима ће искључити воду, а можда и укопати прозоре и врата и промијенити браве. Због тога је повраћање у суседству често глупост.
Услови заплене и краткорочне трансакције продаје
Готово свака кратка продаја и отуђење се продаје у свом тренутном стању.
Неке банке ће уложити у поправку домова за одузимање имовине, јер банке схватају да могу повећати свој профит реконструкцијом, али многе банке продајују кућу у истом стању које су претходни корисници оставили, иако је незгодан.
Понекад постоје олакшавајуће околности под којима ће банка дозволити смањење цене за велики дефект, али то је обично ретко. Можете, на пример, затражити смањење или кредит за замјену пећи или крова, али ако је тржиште вруће и други купац може платити готовину, банка ће вероватно одбити тај захтјев.
Главна разлика између услова власништва над имовином и кратког продајног стана је стање непокретности. Кућа за неплаћање може бити празна већ месецима, чак и година, током којег може доћи до пљуска или упада воде. Понекад власници отпадају кући или не успевају правилно одржавати када је кућа у притвору. За разлику од тога, продавци са кратким продајом имају тенденцију да се боље бране своје домове и могу да пруже обелодањивања купцу.
Друга разлика је да имовина имовине може бити затворена у року од 30 дана. Кратка продаја, која захтева сагласност банке, може у просјеку трајати од 30 дана до 3 мјесеца, само да добије кратко одобрење за продају , а потом још 30 дана да се затвори, тако дупло дуже на минимум.
Где и како да купите Форецлосурес
Осим ако банка није мала и локална, мало је вероватно да ће се понудити продајни објекат за продају јавности. Банке генерално располажу њиховим отписом на 5 начина. Са изузетком методе продаје у великој мјери, већина начина на који банке продају своје отуђивања укључују добит у банци.
- На аукцији повереника или шерифовој аукцији. Овај поступак представља поступак надметања који се одвија на корацима суднице или друге јавне зграде. Обично понуде морају бити готовина, а банка одређује минималну резервну цену. Уколико постоје надмоћне заложности, купац преузима одговорност за те заложно право. Купци на аукцији често не раде са агенцијом за некретнине.
- У малопродаји приватним инвеститорима. То су куће које нису биле продате на аукцији или домовима којима банка никада није ставила на аукцију. Банка ће пакирати ове куће у групе и продавати цео пакет инвеститорском купцу или компанији са стрмим попустом.
- Преко онлине аукцијске компаније. Многе онлине аукције на мрежи постављају резервисану понуду на којој кућа неће продати ако резерва није испуњена. Они често захтијевају од купца да плати премије као што је 5 посто у односу на понуђену цијену као накнаду аукцијском предузећу. Оригиналне продајне цене су често испод цене резервисане понуде и могу изгледати преварити. Већина ових веб локација дозвољава вашем властитом агенту да вас заступа.
- Уписивањем куће са РЕО агентом и понудом куће за продају у МЛС-у. Агент РЕО ради са руководиоцем средстава банке и припрема БПО. Агент процењује стање и дозвољава одбитак за свој АС АС услов, тако да се кућа у основи наводи по тржишној вредности. Ваш агент може да вас заступа.
- Постављањем куће на продају на властитом веб порталу и омогућавајући подношење електронске понуде. Ово је чешће код владиних ентитета. Банке ће такође платити вашом агенту да вас заступа.
Где и како купити кратку продају
Купцу или инвеститору није дозвољено да купи кратку продају директно од власника куће. У ствари, многе кратке продаје захтевају од купца да потпише изјаву о дуљини руке која тврди да не постоје претходно постојећи односи између продаваца и купаца. Имали су банке да одбију кратку продају јер је купац био сусед који је живео у близини.
(Надаље, неке странке могу да се супротстављају овој пракси и они одбацују те информације од банке, а можда и потпишу руку, али тајно не објављују однос са продавцем. У државама попут Калифорније, та акција може представљати кратку продају хипотекарних превара, што дозвољава банци да укине ослобађање од одговорности која се нуди продавцу.)
Требао би запослити свог властитог агента за некретнине како би Вас представио приликом куповине кратке продаје. Тај агент не би требао бити агент за листинг. Заслужујете своју представу. Поред тога, банке имају тенденцију да смањују провизију на агенте који обављају дуалну агенцију у краткој продаји.
Ваш агент треба да утврди за вас колико банака и закупа су укључени да бисте се на адекватан начин припремили за чекање на кратко одобрење за продају. Ваш агент можда жели да провери да ли се продавац квалификује за кратку продају. Иако не свака кратка продаја захтева страдање продавца, већина их ради.
Најзад, савет: Банке би вам могле представити контра понуду и тражити вишу цену. Ако имовина захтева поправке, можда ћете бити успешни када затворите своју прихваћену продајну цену ако презентирате банку неколико документованих процјена и фотографија.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.