Ако је већина домаћих продаваца била искрена сами себи, схватили би да им се не би требали повјерити да би одабрали котацију цијена јер, сасвим искрено, нису у послу с некретнинама. С друге стране, ко је бољи од одабира листе цена од куће продаваца јер, уосталом, они посједују тај дио некретнина и имају удео у својој вриједности. Ипак, поседовање куће и остваривање своје вредности на отвореном тржишту углавном су две потпуно супротне чињенице.
Оно што додатно компликује ситуацију јесте то што ће многи продавци куће одабрати агент за листинг на основу агента који предлаже највишу цену на листи, као да некако агент има магичне овласти да прода дом за више новца него агент који предлаже разумна цена. Продавци често не схватају да је цена листе, када је све остало одузето, прилично нематеријално и непомично. Цена листе је важна само у оној мјери да би могла извући или одбити потенцијалног купца куће. Продајна цена и накнадна процијењена вриједност која носе више тежине.
Грешка # 1: Ослањање на продајну цену на колико продавац жели или треба
Неколико месеци уназад, док је закључио презентацију ФацеТиме листе, продавац је питао зашто нисам се трудио да сазнам колико су желели. Рекли су да су сваки други агент који су интервјуисали поставили то питање, а нисам. Били су збуњени.
Одговорио сам искрено: "Није битно колико хоћеш." Изгледао сам у очима да сам изгубио било коју ивицу коју сам могао добити приликом набавке. Шта је било у реду. Нису слушали.
Заиста није битно колико продавац мисли да је он или она потребан за дом јер продајне цене нису засноване на потребама продаваца или жељама.
Продавци су у складу са тржиштем или не продају стан . Тржишну вредност диктира колико купац жели да плати и, ако се купац ослања на финансирање како би завршио продају, колико процјењује се да дом вриједи. Који агенти се надају или продавци желе не праве разлику у стварном свету.
Грешка # 2: Ослањање продајне цене на цијену наведену на вашој суседи
Људи имају тенденцију да се сетују продајне цене куће када је првобитно на листи било више од продајне цене на затварању. Знак иде у двориште, прсти прелазе на тастатуру, а ваш дом вашег суседа је онлине на свим својим ценама сјајно него што сте се икад надали. Међутим, цена на којој је кућа наведена, а цијена за коју се на крају може продати може бити веома различита.
На снажном тржишту продавца кућа може продати изнад цијене листе. На тржишту купаца дом би могао продати испод тржишне вредности. Постоји такође стање куће да се узме у обзир, његова надоградња или његов недостатак, недостаци откривени током кућне инспекције - све ствари које могу утицати на коначну продајну цену.
Напомена: Једина врста упоредиве продаје која је значајна је продата кућа сличне величине, конфигурације, стања и локације.
И обично процењивач ће користити 3 упоредиве продаје на минимум и преферирати шест. Комшија може да наведе дом за газион долара и, ако јесте, нема никаквог утицаја на стварну вредност.
Грешка # 3: Ослањање на продајну цену на трошкове просечне квадратне стопе
У неким областима земље, домови на једној разини су пожељнији од кућа са двоспојем до три спрата, иако би квадратни снимци тих кућа могли бити идентични, кућа на једној разини могла би се продавати по вишој квадратној стопи трошак .
Штавише, мањи дом би обично носио вишу цену по квадратном метру од веће куће. Ако су све куће у вашем суседству дводелне и продају у просјеку по квадратном метру, можда ћете моћи погодити процјену вриједности засноване на просјечним квадратним стопама, али вероватноћа је да се домови разликују. Просек квадратних стопа је углавном случајни водич.
Како Агенти за некретнине процјењују цену за продавце
Понекад продавци некретнина питају колико су други агенти предложили, а онда ће тај агент смањити цену како би се појавио као атрактивнија опција за продавца. Не изаберите агента на основу највише продајне цене. Изаберите агент на основу интегритета, знања, искуства и способности да продате свој дом без много драме.
Агенти могу дати низ продајних цена:
- Цена коју би кућа требало да буде на листи за тржиште.
- Продајна цена коју ће купац понудити.
- Цијена коју ће процењивач користити и на који ће банка позајмити.
Важно је поставити цену која ће привући купца да види лице лично, што није нужно цена по којој ће се продавати. Одабирање праве продајне цене требало би да буде засновано на упоредивој продаји, тржишном покрету и ништа друго није битно.
Ако тржиште не испуни очекивања продавца, продавац можда жели да сачека док тржиште не буде у реду.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, БРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.