Решење за могуће ниске процене
На супер врућим тржиштима некретнина која се састоје од ограниченог инвентара и многих купаца често се борили за исти дом, мотивисани купци куће можда осећају потребу да понуди вишу куповну цену. Често је та понуђена цена превисока да би се оправдала процењивачу њихових зајмодаваца. Ово може довести до тога што се назива ниска процјена . Међутим, продавци не би требало да дозвољавају могућност ниских процена да их спрече да бирају понуду која би могла бити већа него што ће дома процијенити.
Продавци имају опције.
Погледајмо типичан пример шта се може догодити на тржишту вреле продавнице . Прво, домови којима купци често желе да се боре, су то домови који су:
- У најбољем стању
- Ценовник је исправан
- У суседству са високим захтевима
- Обично се налази у изнимно пожељном школском округу.
Ако дом који желите да продате поседује све ове квалитете и налази се на тржишту у кратком временском периоду, то је знак да бисте, као срећни продавац, могли примити више од једне понуде. Нарочито ако постоји индикација великог интереса и многих домаћих представа, што доказује мноштво агентских пословних картица које су остављене на кухињском пулту.
Која понуда понуде преко листе је најбоље прихватити?
Уобичајено је да продавци постану веома узбуђени када стигну гомила купопродајних понуда , што је све више од цене листе. Прва ствар коју продавац вероватно мисли је: "О , мој Боже, премало смо ценили дом ", што је логично, али не мора бити тачно.
Уопштено говорећи, примање више понуда значи да сте ценили дом само у праву. Понуде изнад цене листе одражавају узбуђење и одлучност купца који ће бити изабран као победничка понуда.
Пазите на емоционална љубавна писма која су поднесена уз понуду за куповину. Постоји много веб страница на којима купци могу преузети и преписати писмо дизајнирано да повуку срчане струне продавца; неки су истинити, а неки нису.
Продавци треба да покушају најбоље што могу да уклоне емоције из одлуке о продаји. Постати емоционални је први корак у доњем доњем профиту.
То оставља продајну цену. Купци верују да ако понуде више цену од било ког другог купца, онда ће продавач добити своју понуду као бесплатни новац који пада са неба и потпише га. Али продавци морају размотрити посљедице онога што би могло да се деси ако кућа не процијени за тај износ. Ако кућа неће процијенити за куповну цијену, то значи да се кредитор неће сложити да посједује високу позајмицу за вриједност. Наравно, уколико је понуда готовина, обично нема оцјене.
Најбоља понуда за прихватање је понуда која ће вероватно затворити депонију. Што значи да то можда није понуда са највишом продајном ценом.
Пример 3 понуда преко ценовне листе која не може да процени
Рецимо, на пример, да је продавац прелепог дома у веома пожељном сусједству у Елк Гровеу, Калифорнија, одлучио да упише свој дом по цијени од 550.000 долара. Можда упоредива продаја у кругу од једног миљона наговештава врхунску продајну цену од 549.000 долара, чинећи његову кућу веома агресивним. Међутим, због ниске залиха и велике потражње, продавац добија 3 понуде.
Су:
- Понуда # 1 од Јане Еире : 560.000 долара од купца са учешћем од 3,5% и ФХА кредита . Овај купац има заборављен на свој рекорд у последњих 5 година. Јане неће премостити јаз између кредита и процене, али ће се сложити да плати 1000 долара више него било који други купац.
- Понуда # 2 од Арло Гутхрие : 557.000 долара са 10% и конвенционалним зајмом . Арло нуди да плати разлику између процењене вредности и продајне цене, до максимално 5.000 долара.
- Понуда # 3 од Јое Димаггио : $ 559,000 са 3,5% и ФХА кредит. Овај купац је послао другу понуду агенцији за листинг на другој имовини с сличним условима и једноставно се нада за најбоље. Ово се стварно десило, ако можете поверовати.
Као продавац, можда ћете бити у искушењу да прихватите понуду од Јане Еире. На крају крајева, ко зна о проценитељима?
Процена је само вриједност једне особе и може се разликовати од процјењивача до процјенитеља. Тржиште се стално мења и мења. Нова упоредива продаја могла би се појавити, или процењивач би могао више дати надоградње од другог процењивача. Понекад постоји величина флексибилности између процијењених вриједности.
Или, можда ћете желети да размотрите најгори сценарио. Најгори сценарио би могао бити процјена од 550.000 долара. У том случају, Јане Еире ће отказати уговор . Да не помињемо, понуде попут "Ја ћу платити 1.000 долара више од сљедећег купца" може се сматрати да нису правно прихватљиве понуде, јер не постоји стварна продајна цена. То је двосмислено. Поврх тога, могуће је да је Јанеов зајендер можда не квалификује да купи било који дом због њеног отписа, јер је то опција за заштитника. Црвена застава.
Понуда за куповину од Јое Димаггио изгледа безначајно када је Џо спреман да купи следећи дом и изгледа да није посвећен овом куповини. Да не спомињемо, Јоеова продајна цена је знатно нижа од осталих, а његов зајам је исти као и Јане. Јое је већ показао да он не прати протокол и сматра се неетичним, ако не против закона, да пише понуду за више од једног дома када купац не може приуштити куповину оба дома. Осим тога, какав агент купца шаље две различите понуде за две различите куће истом агенцију за листинг? Проблеми су написани широм ње.
Једина понуда у овом сценарију која има здрав разум за продавца да изабере је понуда фирме Арло. Чист је, купац је спреман да стави свој новац на место његовог сигнала. Ако дом процењује само 550.000 долара, продавац ће од купца добити додатних 5.000 долара.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија