Покушајте да не изгубите непредвиђене зајмове
Када сам купио свој први дом који је захтевао институционално финансирање, постарао сам се да је уговор о куповини садржао кредитни случај. Имајући у виду кредитни случај у уговору, значило је да је било која мала ствар погрешила приликом куповине мог новог дома и из неког разлога, без обзира чудног разлога што ми кредитор није могао да ми да зајам, онда бих био ослобођен обавезе да купим дом.
До тада су све куће које сам икада купљено куповало кроз финансирање власника .
Није било непредвиђених зајмова у хипотеку или уговору о купопродаји . Једном када сам потписао уговор о куповини, од мене је било потребно да прођем са продајом куће, са изузетком контингента инспекције. Такође није постојао непредвиђени проценат финансирања власника.
Током времена ниско каматних стопа, финансирање власника не прелази услугу, а мали број људи, осим оспореног кредита, покушава да искористи власничко финансирање за куповину куће. Други изузетак може бити ако се сама кућа не квалификује за финансирање, онда продавац може размотрити финансирање власника. Али већина продаваца на нормалним тржиштима некретнина преферира да купац или плаћа готовину или да добије кредит за куповину куће.
Купопродајни уговор са контингентом зајма
Врсте купопродајних уговора који се користе у Сједињеним Државама варирају од једне државе до друге, али већина њих ће омогућити период непредвиђених кредита. Осим кредитне непредвиђене ситуације, уговор о куповини стамбених јединица, попут оних који се користе у Калифорнији, може, на примјер, садржати и контингент процјене, који је одвојен од кредитног случаја.
Уговори о куповини генерално обезбеђују одређени број дана по уговореним обавезама да добију гаранцију да ће се кредит одобрити и купцу ће бити дозвољено да користи финансирање. Тај период може се кретати од 7 до 30 дана, а многи периоди се гурне према ознаку од 3 до 4 недеље. Због тога је најважније да домаћи купац испоручи све документе о кредитима које кредитни службеник затражи што је пре могуће.
Свако кашњење у подношењу тражене финансијске документације може довести до кашњења у коначном одобравању кредита.
Када се истрага о кредитима истиче
У неким државама, након истека рока за непредвиђене кредите, купац је ван времена. Ако купац кредити није одобрен током тог временског периода, то је сувише лоше. Купац може тражити продужетак, али од продаваца није увек потребно да га одобри. САВЈЕТ: Немојте погрешно размишљати да имате свугдје на свијету да својим зајмодавцима дајте копије ваших пореских пријава и да дате све своје банкарске информације јер сат често куцка.
У другим државама као што је Калифорнија, где купопродајни уговор понекад фаворизује купца, ако купац не уклони кредитни случај последњег дана, продавац може предузети кораке да откаже уговор након издавања обавештења о извршењу . Ако продавац не предузме никакве правне кораке за спровођење временског периода, остаје. Није добра идеја да се надамо да ће се продавач у Калифорнији одрећи кредитног случаја јер већину продаваца представљају агенти за листинг који ће их подсјетити на своја права по уговору.
Често добијам пуно отпора од купчевих агената када као агент за листинг захтевам пуштање непредвиђеног кредита од купца.
Траже више времена или, у неким случајевима, у потпуности га искључују јер из било ког разлога можда не осећају притисак на купце да се придржавају уговора. Ако купцима треба више времена, ми не смемо дати наш вербални ОК јер наши уговори у Калифорнији дозвољавају купцу да поднесе само формални писмени захтев за више времена. Сви уговори и договори требају бити у писаној форми за сву заштиту.
Шта се дешава ако зајамчење одбије зајам?
Питање које се често јавља јесте шта се може десити са купцем који није одобрен за кредит, али је или пустио кредитни случај или из било ког разлога изгубио зајам за случај непредвиђених зајмова у купопродајном уговору. Може ли продавац тужити купца? Хоће ли купац да изгуби свој депозит? Шта је у ризику?
Фактор ризика и последице варирају од државе до државе.
Много може погрешити у осигурању . Домаћи купци који мисле да су одобрени за кредит, јер им је њихов зајмодавац добио писмо за претходно одобрење на основу захтева за кредит, касније може открити да писмено осигурање неће одобрити кредит. Заиста нема таквих ствари као што су хипотекарни зајмови . Постоје многи разлози за преузимање ризика да одбију кредит. Они купци куће који имају кредитни случај обично могу отказати уговор и добити повраћај новчаних депозита.
Ако домаћи купци не могу добити кредит због непредвиђене процене, јер је процена дошла на мало и продавац неће смањити куповну цену, то је обично и основа за отказивање. Али да бисте били у потпуности заштићени у овим околностима, морате осигурати непредвиђени кредит и одредити непредвиђене процјене. Обавезно разговарајте са својим агенцијом за некретнине, пре него што потпишете уговор о куповини како бисте стекли чврсто разумевање начина рада непредвиђеног кредита у вашој држави.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, БРЕ # 00697006, је сарадник брокера у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија