Како зарадити новац улагањем у некретнине
Три основна начина зарадити новац од инвестиција у некретнине
Постоје три главна начина како инвеститори зарађују од некретнина:
- Повећање вредности имовине,
- Приход од закупа прикупљен закупом имовине станарима, и
- Добит од пословних активности зависи од некретнине.
Укратко, то је то. Наравно, увек постоје други начини да се директно или индиректно профитирају од непокретности, као што је учење да се специјализују у више езотеричних области као што су сертификати пореских права, али та три предмета представљају већину пасивних прихода и крајње среће, што су направљене у индустрији некретнина. Учењем како их искористити за свој портфолио, можете додати још једну класу имовине свом укупној расподјели средстава , повећавајући и диверсификацију и, уколико се имплементирају разумно, смањују ризик.
1. Измиривање новца од повећања имовинске вредности ваших инвестиција у некретнине
Прво, важно је да схватате да се вредности имовине не повећавају увек.
Ово може постати болно очигледно током периода као што је крајем осамдесетих и почетком деведесетих година, а колапс становника 2007-2009. Заправо, у многим случајевима, вриједности имовине ретко премлаћују инфлацију . На пример, ако поседујете 500.000 долара некретнина и инфлација је 3%, ваша имовина би могла продати за 515.000 долара (500.000 долара к 1.03%), али нисте богатији од прошле године.
То јест, и даље можете купити исту количину млека, хљеба, сира, нафте, бензина и других роба (истина, сир може бити и ове године и бензински гор, али ваш животни стандард би остао приближно исти). Разлог? Добит од 15.000 долара није био стваран. То је било номинално.
Ово се дешава јер влада мора створити новац када троши више него што то узима кроз порезе. Све остало једнако, с временом, ово резултира у сваком постојећем доларском губитку вредности и постаје вредно мање него што је то било у прошлости.
Један од начина на који савремени инвеститори у некретнине могу да зарађују у непокретностима јесте да искористе ситуацију која се изгледа појављује сваких неколико деценија: када се процењује да ће стопа инфлације премашити тренутну стопу дугорочног дуга , можда ћете пронаћи људе који су спремни да се коцкају стицањем имовине, позајмљивањем новца за финансирање куповине и чекањем на инфлацију. На тај начин могу исплатити хипотеке доларима који вреде много мање. Ово представља трансфер од штедиша до дужника. Видјели сте много инвеститора у некретнине који зарађују на овај начин 1970-их и почетком осамдесетих година прошлог вијека, пошто је инфлација почела да се извлачи из контроле, пре него што је Паул Волкер преузео 2к4 на леђа и подигао га под контролу драстичним повећањем каматних стопа .
Трик је у куповини када су циклично прилагођене стопе капице атрактивне или када мислите да постоји одређени разлог да ће одређени део некретнина некада бити вриједан више него што садашња стопа стопе само каже да би требало да буде. На примјер, талентовани произвођачи некретнина могу погледати прави пројекат, у правом тренутку, по одговарајућој цијени, и сасвим буквално креирају будући приход од закупа како би подржали процјену која би иначе могла бити богата на основу садашњих услова јер разумију економију, тржишни фактори и потрошачи. У свом старом родном граду, гледао сам како се страшан стари хотел на великом земљишту претворио у живахан тржни центар са пословним зградама које су издавале значајне закупнине за власника. Ако нема тих новчаних токова, садашње или нето садашње вредности, шпекулишете до одређеног степена или неког другог, без обзира на то што ви кажете, без обзира које банке одобравају ваше кредите и без обзира на то шта друштво око вас говори.
Требат ће вам знатна инфлација у номиналној валути (уколико користите дуг за финансирање куповине) да бисте вас спасили или некакву врсту ниског догађаја вјероватноће за рад у вашу корист.
2. Измиривање новца од прихода од закупа остварених вашим инвестирањем у некретнине
Измиривање новца од прикупљања закупа је тако једноставно да свака шест година која је икада играла игру Монопола разуме на висцералном нивоу како основе раде. Ако поседујете кућу, зграду станова, пословну зграду, хотел или било коју другу инвестицију у некретнине , можете наплатити људе за изнајмљивање у замјену за дозволу да користе имовину или објекат. Наравно, једноставно и једноставно нису иста ствар. Ако поседујете стамбене зграде или куће за изнајмљивање, можда ћете се суочити с свиме од сломљених тоалета до станара који су управљали лабораторијама мета. Ако поседујете тржне центре или пословне зграде, можда ћете морати да се бавите пословима који су изнајмљени од банкрота. Ако поседујете индустријска складишта, можда ћете се суочити са истраживањем о околишу за рад станара који су користили вашу имовину. Ако поседујете јединице за складиштење, крађа може бити забрињавајућа. Инвестиције у некретнине нису тип који можете упућивати и очекујте да све иде добро.
Добра вест је да постоје расположиви алати који олакшавају упоређивање потенцијалних инвестиција у некретнине. Једно од ових, које ће вам постати непроцењиво у потрази за зарадом од некретнина је посебан финансијски однос који се зове стопица капице, што је кратко за "стопу капитализације". Ако имовина зарађује 100.000 долара годишње и продаје се за 1.000.000 долара, ви бисте поделили зараду (100.000 долара) по цени (1.000.000 долара) и добијали 0.1 или 10%. То значи да је највиша стопа имовине 10%, или да бисте зарадили очекивани 10% на вашу инвестицију ако сте платили за некретнине у потпуности у готовини и без дуга.
Баш као што је акција коначно вриједна само нето садашња вриједност својих дисконтованих новчаних токова, некретнина је коначна вриједност комбинације од 1.) утилити коју генерише за свог власника и 2.) нето садашњи токови новца који генерише у односу на цена која је плаћена за инвестицију. Приходи од закупа могу бити маргина сигурности која штити вас током колапса. Одређене врсте инвестиција у некретнине су боље прилагођене за ову сврху. Да се вратимо на нашу ранију дискусију о изазовима зарађивања новца од некретнина, пословних зграда, да би пружили једну илустрацију, обично укључују дуго вишегодишње закупе. Купите је по правом цени, у правом тренутку и са исправним роком закупа и закупа, а могли бисте ићи кроз колапс некретнина који прикупљају изнад просечних провјера у закупу које компаније које изнајмљују од вас морају и даље обезбиједити (због уговор о закупу који су потписали) чак и када су ниже цене доступне на другим местима. Ипак, погрешите, и могли бисте бити закључани на суб пар повратак дуго након што се тржиште опоравило.
3. Израда новца од пословања са некретнинама
Коначни начин зарађивања новца од инвестиција у некретнине укључује посебне услуге и пословне активности. Ако поседујете хотел, можете продавати филмове по захтеву својим гостима. Ако поседујете пословну зграду, можда бисте зарадили новац од аутомата за продају и паркинга. Ако имате прање аутомобила, можда ћете зарађивати од усисавача под временом. Ове врсте улагања готово увек захтевају суб-специјално знање; на примјер, постоје мушкарци и жене који проводе своју цјеловиту каријеру специјализирану за пројектовање, изградњу, посједовање и руковање ауто прањем. За оне који се подижу на врх своје области и разумеју сложеност одређеног тржишта, прилика за зараду може бити бескрајна.
Више о стварању новца у некретнинама
За више информација о томе како зарадити новац у некретнинама, прочитајте Водич за почетни водич за инвестирање у некретнине .