Знајте да ли бисте требали Рефинанце или Не
Научићете све што вам треба да знате о вашем постојећем зајму и потенцијалној замени.
Израчунајте свој изворни зајам
Да, већ знате шта је ваше месечно плаћање и колико дугујете. Међутим, такође морате знати колико од сваке исплате иде према вашој каматној цени, а колико од тога заправо отплаћује новац који сте позајмили. Да бисте то схватили, требаце вам амортизациона таблица која мозете добити из разлицитих извора. Више волим да користим Екцел за израчунавање амортизације , али такође можете користити и онлине калкулатор или било који други програм за табличне рачунаре.
За овај опис ћу вам објаснити како израчунати опције рефинансирања користећи Екцел, али је поступак исти ако користите калкулатор амортизације Абоут.цом или неки други програм (најбоље је користити табелу јер ће бројеви бити прецизнији ). Претпоставићемо следеће како радимо на примјеру:
- Изворни износ кредита: 180.000 долара
- Оригинални датум кредита: 7/1/2003
- Данашњи датум: 01.07.2012
- Каматна стопа на кредит: 5,4%
- Рок кредита: 30 година
Да бисте добили детаље о оригиналном зајму, унесите их у свој одабрани калкулатор амортизације. Ако је могуће, унесите прави месец и годину коју сте првобитно позајмили. Користите изворни износ кредита - не износ који тренутно дугујете.
Откријте где стојите
Приметите где се налазите са тренутним кредитом. Померите се до данашњег датума и видите колико дугујете на кредиту. У нашем примеру, то је $ 152,160.64 (ваши бројеви се могу разликовати због заокруживања зависно од софтвера који користите и колико је то прецизно).
Израчунајте Заменски зајам
Откријте како ће ваш нови кредит изгледати ако рефинансирате. За овај примјер, претпоставићемо сљедеће:
- Износ кредита: $ 152,160.64 (копирано одозго)
- Датум почетка кредита: 7/1/12
- Каматна стопа на нови кредит: 4,25%
- Рок кредита: 30 година
Приметићете да ће се ваша месечна уплата пасти на 748,54 долара ако рефинансирате (против $ 1,010.76 за оригинални кредит). Ово је привлачан, али не би требало да буде изненађење, пошто је ваш нови кредит мањи и долази са нижим каматним стопама. Штедња на месечном уплату може бити важна за вас, али то је само један од неколико важних фактора.
Направите неке претпоставке о томе колико дуго ћете задржати зајам
Нажалост, ретко је јасан одговор када одлучујете да ли ћете рефинансирати или не. Морате да одлучите шта мислите да ће се догодити и донети одлуку на основу ваших претпоставки. Зато покушајте проценити колико дуго ћете задржати нови кредит. Да ли ћете остати у истој кући наредних 7 година?
Хоћеш ли остати тамо пуних 30 година? У реду је ако не знате - можете урадити неколико "шта-ако" анализа.
Погледајте трошкове камата
Сада можете погледати испод хаубе и видети шта ће се десити ако рефинансирате. Откријте колико ћете потрошити на камате са старим кредитом и новим зајмом. Идите на сваку амортизациону таблицу и израчунајте укупни износ у колони "Интерес". Почните са данашњим датумом и наставите даље док не мислите да ћете се ослободити зајма (7 година, или када се исплати или шта год да сте одабрали).
Ово је најлакше ако израчунате сваки кредит помоћу табеле или ако можете копирати и налепити своју таблицу амортизације у спреадсхее. Погледајте пример како то учинити овде или користити функцију СУМ у ОпенОффице, Гоогле Доцс или Екцел. У нашем примеру постоје неке занимљиве разлике:
- Ако задржите постојећи зајам све док се не исплати, од данас ћете потрошити 103.236 долара у камату до 2033. године
- Ако рефинансирате и задржите зајам све док се не исплати, потрошит ћете 117,313 долара у камату од данас до 2042
Да ли је вредно око 14.000 долара у наредних 30 година да бисте добили нижу месечну уплату? Можда је и можда и није. Али шта ако задржите кредит (или останите код куће) 10 година?
- Ако задржите постојећи кредит, потрошите 69.565 долара у камату од данас до јула 2022. године
- Ако рефинансирате, потрошите 58,545 долара у камату од данас до јула 2022
У том случају, рефинансирање изгледа привлачније. Не само да добијате корист ниже исплате, већ и уштедите на каматним трошковима (јер нећете наставити да плаћате камате у пуних 30 година).
Откријте начин да се сложите са било којим затворним трошковима
Када рефинансирате, можда ћете морати платити трошкове затварања. Такође ћете морати узети у обзир ове трошкове док одлучите шта да радите. Можда бисте узели у обзир опортунитетни трошак коришћења тих средстава: да ли сте могли да зарадите камату на тај новац? Ако је тако, да ли је и даље вриједно трошити новац на затварање трошкова?
Такође можете узети у обзир традиционалну формулу за рефинанцирање: колико ће вам дуго трајати да бисте надокнадили новац који трошите, претпостављајући да се месечна уплата смањује (поделите месечне уштеде својим укупним трошковима затварања како бисте сазнали колико ће то трајати). Хоћеш ли остати у кући довољно дуго да би повратио те трошкове? Шта год да радите, побрините се да не игноришете затварање трошкова јер су то важан комад слагалице.
Ако сте финансирали трошкове затварања или сте их "завили" у нови кредит (или ако сте добили кредит без трошкова затварања ), можда нећете морати ништа учинити - трошкови су већ обрачунати у већем износу кредита или већа каматна стопа.