Питање: Како се продаје станарина после завршетка поступка?
Читалац пита: "Купујемо кућу и продавац је тражио да се изнајмљује 30 дана након затварања, другим речима, постали би власници пре него што смо се икада преселили у наш нови дом. Ово нам звучи заиста чудно. Зашто би продавац желео да се врати назад? Да ли то морамо дозволити? "
Одговор: Разлози због којих продавац можда треба да се врати након затварања варира, али није неуобичајено да продавац затражи поврат станара.
Кућа на коју продавац купује можда неће бити доступна у тренутку када се ваша трансакција затвори или продавац можда неће моћи да пронађе селидбени комби последњег дана у месецу, када је захтев за достизање комбија висок.
Наравно, као нови купац куће , можда ћете наћи ту ситуацију узнемирујуће. На крају крајева, платили сте пуно новца за свој нови дом, уз плаћање камате на кредит за дом који још не можете заузети. Разумљиво је што сте жељни одмах да се уселите и одмах преузмете. Плус, можда ниси очекивао да ћете се наћи у позицији да будете домаћин.
Како заштитити права продавца / купца када продавци изнајмљују
Обришите ову ситуацију као и било који други пословни однос. Купци никада не смеју дозволити продавцима да задрже посјед домова без извршења формалног уговора о становању. Ови споразуми садрже услове коришћења продавца и штите купце, као и продавце.
У Калифорнији, агенти за некретнине имају нам на располагању згодну форму названу Продавац у поседу, која, између осталог, односи и на изнајмљиваче. Када се провери одговарајуће поље, овај додатак модификује уговор о куповини .
СИП рукује са краткорочним издавањем закупа продавца који су мањи од 30 дана и садржи следеће елементе:
- Рок трајања најма
- Износ закупнине по дану
- Износ осигураног депозита
- Да ли ће депозит бити задржан на депонији или ће бити пуштен купцу на затварању
- Касни трошкови, ако постоје, који се односе на недовољна средства и / или плаћања која се добијају касније ван есцров-а
- Ко плаца за које комуналије
- Право купца да уђе у имовину
- Обавезе продавца за одржавање имовине
- Изнајмљују право на додјелу и сублетирање
- Обавезе продавца по предаји
- Осигурање за личне ствари продавца
- Разни услови
Ако продавац остаје 30 дана или дуже, онда треба извршити уговор о закупу.
Осигуравајуће покриће за изнајмљиваче
Понекад, купци ће инсистирати да продавци одржавају своју постојећу полису осигурања за кућу у току периода повратне закупнине. Иако осигуравајућа друштва нису задовољна да задржавају покривеност, многи ће наставити политику на захтјев.
Међутим, постоји неколико проблема везаних за ово. Продавац више не поседује кућу, тако да у случају потраживања, компанија за осигурање продавца може одбити да плати потраживање. Осим тога, купац има покриће осигурања, јер зајмодавци инсистирају на полису осигурања купца на затварању.
Неке осигуравајуће компаније су тврдиле да би уколико би се захтев појавио и продавац је поднео тужбу компанији продавца, чак и ако је продавачева компанија платила, компанија продавца може тражити осигурање купца за надокнаду.
У сваком случају, продавац треба да покрије личне ствари и аутомобиле продавца.
Одређивање износа закупа за изнајмљиваче
Најам који продавац плаћа се може преговарати. Понекад продавац не жели платити станарину, али тражи да остане у кући неколико дана без наплате. У том случају, још је мудро извршити споразум који се бави питањима одговорности и термином.
Пошто већина купаца финансира нови дом, купци имају интересовање и плаћају порезе и осигурање за дом који не заузимају. У већини случајева је разумно да се продавцу наплати износ који је једнак дневном поравнању која се састоји од главнице, камата, пореза и осигурања купца .
Ако нова куповна куповина уплати хипотеку обухвата импулсе (порез и осигурање), прилично је једноставно поделити ПИТИ плаћање за 30 дана и наплаћивати продаватељу тај прората износ по дану.
На пример, ако је ново плаћање купца 3.000 ПИТИ, то би било 100 долара дневно.
Али ПИТИ плаћање за изнајмљивање продавца није потребно. Паметни купци би проверили постојеће стопе изнајмљивања. Можда ће се наћи поређење плаћања ПИТИ-а мање од просечних стопа изнајмљивања.
За даљу заштиту - и да се придржавате локалних закона о закупу закупа или других закона специфичних за државу који регулишу станодавце и закупце - купци и продавци могу размишљати о потписивању стандардног уговора о закупу станова. За више информација, консултујте адвоката за некретнине.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.