Питање: Да ли би требали написати резервну понуду за куповину куће?
Читалац пита: "Нашли смо савршену кућу, али наш агент каже да ће продавац прихватити само резервну понуду, не желимо да будемо у резервној копији, желимо да купимо тај дом. Како можемо направити резервну понуду која ће дати Моја кућа каже да трошимо време, време које се може провести у кући да купе то што немају никакве понуде за њих. Да ли треба да напишемо резервну понуду за куповину куће? "
Одговор: Добра ствар у вези са вашом ситуацијом је да продавац највероватније не затражи резервне понуде ако продавац није сматрао да постоји добра шанса да понуда у руци може уништити или нестати. Уопштено говорећи, ако сте друга особа у реду, можда ћете на крају купити тај дом . Шансе су добре. Али, могу да разумем вашу невољност да направите резервну понуду. Нико не жели играти другу гузу, осим другог государца, зар не?
Шта је резервна понуда?
Хајде да почнемо гледајући шта чини вашу понуду резервну понуду. Прво, продавац је већ прихватио другу понуду. Та прва понуда могла би бити било који број ствари, укључујући и контингентни уговор , који зависи од одређеног броја догађаја који се могу или не морају десити да се затвори. Неке од тих неизвјесности могу бити:
- Одговарајући на купца који продаје постојећи дом
- У зависности од инспекција, који укључују задовољавајућу кућну инспекцију
- Могућа је зависност од процене цене за продајну цену и ниске процене
- У зависности од купца који добија повољно финансирање и све што се може догодити у осигурању
Ако је било која од тих ситуација погодила препреку, трансакција би могла да се откаже. Ако се трансакција поништи, онда ће продавач морати вратити кућу на тржиште и поново почети приказивати кућу.
Резервна понуда потврђује постојање постојеће понуде и каже да ако се први купац поништи, аутоматски сте у уговору са продавцем.
Резервна понуда зауставља продавца од забавних понуда других купаца или стављања куће назад на тржиште. Када први купац откаже, бам, имате уговор. Ако су цене порасле јер купујете растуће тржиште, закључили сте првобитну цену у резервној понуди.
Све стране у уговору морају потписати резервну понуду да буду ефикасне. Продавци могу да потпишу више од једне резервне понуде, под условом да продавац постави позицију сваке странке. На пример, можете бити на позицији # 3 или # 4 ако постоје четири резервне понуде. Идеално је да желите бити на позицији # 1, прву резервну понуду.
Да ли резервне понуде морају бити виши од цене листе?
Да ли ваша резервна понуда мора бити већа од тражене цене, зависи колико понуда нуди продавац. У ситуацији вишеструке понуде, можете бити прилично сигурни да ће бити понуда за више од цијене листе. Овдје је број понуда :
- Прва понуда: мање од цене листе, јер купац не познаје никога другог.
- Друга понуда: Наведите цену зато што често први и други долазе заједно.
- Трећа понуда: нешто више од цијене листе јер купац заиста жели кући
- Четврта понуда за 10. понуду: Негде између њих, јер ови купци знају да је дугачак пуцањ.
Продавац има подстицај да се придржава понуде прве купца, нарочито ако је то већа понуда. Али спашавате време продавца и проблеме с подношењем резервне понуде, тако да продавац можда жели да прихвати нешто мање да би вам подстакао чекање. Али ако су више понуда норма, најбоље је да се подударају са понудом на столу. Разговарајте са својим агентом о прихватљивим стратегијама. Не слепи се на властиту интуицију. Користите своје знање о тржишту.
Бацкуп понуде и кратке продаје
Ако купујете кућу која је предмет кратког одобрења продаје , резервна понуда за кратку продају вероватно даје квоте веће од 50/50 да ће прва понуда нестати.
Многи купци не желе да чекају на кратко одобрење за продају , а свако мало снафу на путу може одложити кратку продају. Шансе су врло високе, а први купац неће чекати.
Постављањем себе у резервну позицију нисте обавезни да купите кућу, а још увек можете да гледате у друге куће на тржишту док чекате. Ако пронађете другу кућу која вам се допада, можда ћете моћи да повучете понуду из разматрања, али то је пракса осуђена из очигледних разлога. Прилично занемарује сврху резервне понуде.
Међутим, други начин да се узме у обзир је продајни продавац и купац је можда потписао кратак додатак за продају. Ако тај кратак додатак на продају дозвољава продавцу да прихвати резервне понуде и пошаље те понуде банкама, можда ћете бити у могућности да уверите продавца да поднесе своју понуду банци. Ако је боље од прве понуде, која вам понуди, мислите ли да ће банка за кратко куповину прихватити? Ово би ефикасно избацило првог купца. Разговарајте са својим агентом, ипак.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.