Програме некретнина за продавце и купце
Многи купопродајни уговори који се користе у некретнинама садрже одредбе за програме између продаваца и купаца. Пре потписивања купопродајног уговора, требало би да је прочитате како бисте сазнали како се рукује прорадом, јер бисте можда желели да предложите промјену у размаку о прорадама.
У већини случајева, али не и сви, купци се наплаћују за програме. Накнаде се појављују као задужење на завршној изјави купца и као кредит на завршној изјави продавца.
Кредити повећавају нето профит продавца и надокнађују продавца за предмете које је продавац платио за временски период који продавац не посједује имовину.
Прогреси за хипотеку
За разлику од закупнине, која се плаћа унапријед, камата на хипотеку се исплаћује заосталом. Када платите хипотеку 1. јануара, он плаћа камату за децембар.
На новом хипотекарном кредиту, зајмодавци желе да прикупе камату до 30 дана пре почетка прве хипотеке . То значи да ако завршите, рецимо, 15. новембра, ваша прва хипотека ће бити наплаћена 1. јануара. Наплата хипотеке 1. јануара плаћаће камату за децембар.
Као зајмопримац, биће вам наплаћено 15 дана од камате на вашу завршну изјаву, од 15. новембра до 1. децембра. Да бисте утврдили вашу камату поравнање у овом сценарију, овде је формула:
- Износ кредита к Каматна стопа = Годишња камата.
- Годишња камата подељена на 12 месеци = месечна камата .
- Месечна камата подељена са 30 дана = Дневна камата.
- Дневна камата к 15 дана (да исплати камату од 1. децембра) = Прораћун дебитне камате.
Иста главница се односи на продавце који морају да плаћају камату у вези са исплатом кредита, у складу са захтевом корисника кредита.
Прописи пореза на имовину
Свака држава другачије заснива свој порез на порез на имовину.
У Калифорнији, на пример, календарска година је од 1. јула до 30. јуна. Прво, сазнајте како ваша жупанија прикупља порезе. Неке државе унапред прикупљају порез на имовину , неке прикупљају заостале обавезе, а неке збирке зависе од времена у години.
Порези најчешће се плаћају у две рате. Следећа ствар је да сазнате да ли је период у којем се завршавате подразумевају плаћени порези. Ако су порези унапред плаћени, а ви сте продавац, добићете кредит. Ако су таксе плаћене, а ви сте купац, биће вам наплаћено. Супротно је тачно ако порези још нису доспели и плаћени - продавци ће добити дебитну поруџбину и купце кредитном поравнању.
У неким ситуацијама, чак и ако порез још није наплаћен и плаћа, ако је ваш датум затварања близу датума када ће порези бити доспјели, ваш ближи ће платити порез од прихода продавца, кредитирати неискориштени дио продавцу и наплатити Купац према томе.
Неки рачунајући купци неће тражити пореске програме у купопродајном уговору, ако је очигледно да ће од купца очекивати да ће надокнадити продавца за део припеђених пореза. Ако сте продавац у овој ситуацији, а ви не разумете значај "без прораде" , плаћате порезе за период у којем нисте заузели имовину.
Удружења власника кућа
Пошто већина удружења власника кућа прикупља мјесечне накнаде унапред (неки квартални или годишњи рачун за ХОА), уколико продавац још није платио таксе, накнаде ће бити исплаћене из прихода продавца. Продавац ће добити кредит за неискоришћени део чланарине.
На примјер, ако су чланарине 300 долара месечно, дневна порција је 10 долара. Када се трансакција затвори десетог мјесеца, продавац ће се наплаћивати 10 дана од чланарине за хуо или $ 100. Купац ће платити 200 долара за 20 дана чланарине за плаћање.
Изнајмљивање Прораста
Најам се генерално плаћа унапријед. Купци који купе улагачку имовину очекују да добију кредит за тај дио станарине који покрива временски период од које ће купац посједовати имовину.
Продаја која се завршава 15. новембра, укључујући имовину која је закупила закупац за 1000 долара месечно, резултираће купцу да добије кредит за 15 дана унапред плаћене закупнине или 500 долара.
Продавац би добио задужење од 500 долара. Штедни депозити које држи продавац такође се преносе купцу као кредит купцу и задуживање продавца.
Програме осигурања
Премије осигурања плаћају се унапријед. Купци обично узимају нову политику осигурања опасности / пожара приликом куповине куће . Међутим, уколико купац преузме постојећи кредит продавца или купује уговор о купопродаји, купац може затражити од продавца да пренесе постојећу полису осигурања.
Политике пожарног осигурања се преносе са или без обзира. Узимајући у обзир, продавац ће бити надокнадјен за тај период, продавац неће посједовати имовину. Без обзира значи да неће бити програмера. Већина купаца добија нову политику данас.
Утилити Проратионс
Није често да се комуналне услуге распоређују на затварање, али про- греси се односе на одређене општине. У жупанији Сацраменто, на примјер, ако продавац не исплаћује жупанијске или градске услуге (вода, канализација, смеће), онда се комуналне услуге пребацују на пореске процјене.
Комунални трошкови се онда одбијају од пореског рачуна за прорацуне, а купац се књити у корист будућих пореских рачуна. Видећете да се ова ситуација дешава у краткој продаји и продаји, јер продавач, уколико продавач не плаћа хипотеку, вероватно не плаћа рачуне за комуналне услуге.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.