Наставите са опрезом када размишљате о поседовању раног купца
Рани посједовни проблеми
Продавци доносе коначну одлуку да ли рано поседовање има смисла за трансакцију. Међутим, већина агената на листи обесхрабрују такве ситуације јер превише ствари могу погрешити. На пример:
- Продаја би могла да проузрокује проблем хипотекарног осигурања , што значи да кредит купаца не може бити одобрен чак и након темељног прегледа њихових докумената. Ако се то деси, агент за листинг се вратио на квадратни, покушавајући да пронађе другог купца за кућу, али овај пут са нежељеним закупцем на месту. У савршеном свету, бивши купци напуштају, али агенти сазнају на тешком путу да власници кућа понекад морају предузимати правне радње за уклањање бивших купаца.
- Купци могу да осете да је кућа већ њихова и да почне да се мењају - можда промене које власник не би ценио. Ако се кућа не затвори, власници се могу заглавити са побољшањима купаца.
- Купци би могли почети са израдом списка додатних поправки које желе видјети довршене прије затварања. Најчешће, ово нису оригиналне поправке, оне су једноставно ствари које би купци желели да промене. Ово може бити посебно фрустрирајуће ако сте већ прошли кроз процес прегледа и поправке.
- Најгори могући сценарио: Купци могу сметати кућу.
Уколико се слажете да поседујете рано куповину, требало би да поступите са писменим споразумом који описује дужности и одговорности обе стране. Агенти за некретнине могу пружити стандардни додатак уговора који покрива рано куповину. Ако вам се допада, адвокат може израдити документ.
Разматрања за споразуме о поседовању раних купаца
- Текст треба да садржи детаље о томе шта ће се догодити ако се продаја не затвори на време - или се никада не затвори . Колико времена купци морају да напусте? Шта ће се десити ако не?
- Колико ће плаћати купци и када је то доспело? Да ли желите сигурносни депозит?
- Купци се требају сложити да неће мијењати стан без сагласности власника. Ако се затварање не одвија, купци треба да плате да врате стан у своје раније стање.
- Одлучити да ли укључити комуналне услуге у закуп или да ли купци преносе рачуне на њихова имена.
- Купци су обично одговорни за уклањање смећа и требало би да координирају одговорности за уређивање простора са продавцем ако их не обезбјеђује удружење кућног власника.
- Кућни продавачи и даље посједују кућу, тако да је осигурање за структуру одговорност продаваца. Купци морају осигурати своје личне предмете.
- Купцима не треба дозволити да подигну кућу.
- Стандардни обрасци обично садрже изјаву којом продавце ослобађају од одговорности ако се пре затварања догоди нешто противно купцима.
- Хоће ли кућни љубимци дозволити?
Постоје времена када поседовање купца пре затварања може помоћи обе стране. Ако мислите да је то добар потез, једноставно наставите са опрезом. Позадина проверите купце колико је то могуће пре него што се сложите.
Такође бих био несагласан ако нисам то истакао са становишта агента листе (а не вас је сматрало купчевим агентом), многи агенти за листе су жестоко против поседовања раног купца. Разлог је рано посједовање, даје купцима превише времена да пукну око куће, размишљају о куповини. Купци би могли приметити ствари које су претходно превиђали, са толико времена на својим рукама.
Ствари којима сада не могу да поднесу.
Из перспективе агентског листа, те ствари се најбоље откривају након затварања продаје, а не пре. Јер пре него што се продаја затвори, купци се често могу отказати. Током година, чуо сам да неки купци жале ако живе у кући неко време пре затварања, никада га не би купили.
Уредио Елизабетх Веинтрауб, стручњак за куповину куће.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.