Шта да радиш ако се потрудиш у финансијским проблемима са својим кућом
Не желим да бацам хладну воду на вашу журку, али бих желео да поднесем напомену.
Реалност је у томе што су милиони власника кућа преокренули у отуђењу . Многи од ових људи су се једном осећали сретно и оптимистично у вези са њиховом куповином као и ви.
На крају крајева, када купите кућу, идеја да ће та кућа једног дана бити подвргнута изузећу је можда последња ствар на уму.
Како можете избјећи овај ризик? Прочитајте на.
Зашто власници куће изгубе своје домове?
Већина кућа пада у имовинску корист након што власник одузме - или престане да пуни исплате - на свој хипотекарни кредит. Како се то догодило?
Понекад се то дешава зато што је власник превише надокнадио , купујући више кућа него што би могао разумно приуштити. Исто тако, зајмодавац је понудио и кредит неквалификованом купцу; некоме коме не би требало да добије кредит од те величине. (Прије рецесије, многи зајмодавци нису потврдили доходак особе пре доделе зајма. Није изненађујуће што су многи апликанти за претплатнике претендирали да су зарађивали више новца него што су то учинили.)
У другим временима, власник је подразумевао када је погођен низом неочекиваних животних догађаја, као што су губитак посла или суочени са главним рачунима за медицину, што утиче на њихову могућност да изврше месечну хипотеку.
У неким случајевима власник је извадио другу хипотеку и потрошио новац на обавезе (а не средства која генерише приход), што је смањило њихову укупну нето вриједност и оштетило њихову способност да отплати на другој бележници.
У другим случајевима, власник прихвата хипотеку са подесивим стопама , под претпоставком да ће моћи да испуне обавезу плаћања уколико стопа расте.
(Савезни закон захтева од зајмодавца да објави максималну каматну стопу коју власник може платити под условима хипотекарне ноте са подесивим стопама.) Власник ужива умерене уводне камате на неко време, али када се те стопе расте, власник открије испуњавање ових исплата је теже него што су очекивали, и спадају у заостала дуговања.
У многим случајевима, власници куће схватају да је он или она "под водом" на хипотеку (концепт ћемо размотрити у наставку) и закључује да је одлазак најудобнији избор.
Као што видите, постоје многи разлози због којих власници падају на плаћање.
Како се можете заштитити?
Нико не воли размишљати о процесу потенцијално суочавања са изузимањем. Али ми морамо строго погледати факторе ризика који би нас могли довести до пријетње од изузећа уколико желимо развити снажан, одговоран приступ нашим личним финансијама.
Поред тога, морамо такође схватити како поступак прекида рада функционише тако да ако се наша будућност окрене на горе, ми бисмо имали неку представу о томе шта би могло бити у будућности. Ово ће нам помоћи да знамо које друге опције можемо одабрати.
У овом чланку прво ћемо покрити главне факторе ризика који би могли довести до изузимања, а затим се потопити у стварни процес.
Ризици који доводе до одузимања средстава
Према Великој рецесији, око 7 милиона људи изгубило је своје домове, наводи ЦБС Невс.
Иако је број отписа успорио од тада, многи власници кућа су и даље у невољи. Од краја 2015. године, око 4,3 милиона кућа је било под водом, што значи да власник куће поседује дом који вреди мање од износа који дугују на хипотеку.
Бити под водом у вашем дому један је од највећих фактора ризика који указују на одузимање. На крају крајева, ако је дом вредан мање од баланса, можете закључити да је једноставно више смисла отићи.
Пре него што направите ту одлуку, ипак, овде је реч упозорења: одлазак има важне импликације за ваш кредит . Може да штети вашој способности да купи још један дом у будућности, као и своју могућност изнајмљивања кућа, отварање кредитних картица, позајмљивање по другим врстама кредита, па чак и квалификације за одређене послове.
Шта би требало да урадите ако је ваш дом под водом ? Можда желите да задржите кућу и сачекате да имовина поврати своју вредност. Ако желите да се крећете, могли би изнајмити кућу станару. У супротном, ако морате продати кућу, можете затражити од свог зајмодавца одобрење за кратко куповину (о томе ћемо размотрити у даљем тексту) или донијети готовину на завршну таблицу.
Шта ако нисте под водом, али се трудите да извршите плаћања ?
Прво, пре него што купите кућу, купите јефтинији дом од оне за који сте квалификовани. Не морате купити кућу по цени по максималном износу кредита за који сте квалификовани за пријем.
Многи људи у индустрији некретнина кажу да би ваша хипотека требало да покупи једну трећину ваше плате. Ова цифра не укључује поправке, одржавање , комуналне услуге и друге помоћне трошкове. Међутим, та бројка може бити превисока. Пробајте овај приступ, умјесто: као опште правило, циљати све ваше плаћање у вези са кућом, укључујући комуналне услуге, поправке и одржавање, да бисте дошли до око 25 до 30 посто ваше плате за узимање куће.
Поврх тога, одржавајте хитни фонд који покрива најмање шест месеци ваших трошкова. Држите овај фонд за хитне случајеве на штедном рачуну заснованом на готовини, а не у било којој врсти инвестиција (као што су дионице). Не додирујте ово за празнике, рођендане или годишње трошкове. Сачувајте то само за истините ванредне ситуације.
Ако се надате да се боре за плаћање, почните драстично смањивање трошкова у различитим областима вашег живота. Среди финансијске кризе; проводите тако. Немојте само пресеци свој кабл; продати цео ТВ. Немојте само ручати ручак; пређите на дијету пиринча и зрна студента кола док се не вратите на ноге. Зарадите додатни новац у свакој резервној секунди ваших вечери и викенда уз слободни рад, који можете обавити на интернету од куће док ваша дјеца спавају. Погледајте да ли имате право на рефинансирање у хипотеку са нижим каматним стопама .
Ако заостајеш на плаћањима и не мислиш да можеш да надокнадиш, време је да продаш свој дом. Продаја куће је далеко пожељнија за одузимање имовине.
Ако је ваш дом вредан мање од износа који дугујете, потребно је одобрење вашег зајмодавца за кратку продају. Кратка продаја је продаја куће у којој зајмодавац прима мање него што тренутно дугује. Кредитор губи разлику.
Ако се зајмодавац схвати да је вероватније да ће своје губитке надокнадити кратком продајом него кроз традиционални поступак одузимања средстава, дозволити зајмопримцу да настави са листингом своје имовине као кратку продају.
Кратка продаја је један од начина да се избјегне суочавање са кредитним посљедицама пуног каматног прекорачења, али оне нису идеалне. Држите га у задњем џепу као последње средство.
Са свим тим што се говори, хајде да причамо о стварном поступку заузимања имовине. Као што ћете видети, поступак одузимања је прилично дугачак и постоји више могућности у овом процесу у којем можете покушати да пустите свој дом кроз кратку продају, а не изузеће.
Хајде да погледамо процес како бисмо разумели шта се дешава у сваком кораку пута.
Процес запуштања
Прво, одрицање од одговорности: процес варира од државе до државе. У неким државама, зајмодавац има моћ продаје и може да настави "не-судско одузимање". Следећи процес који је наведен у наставку је веома генерализован опис поступка судског затварања у неким државама. Ако се суочите са могућим искључењем, разговарајте са адвокатом.
Једном када зајмопримац одузме наплату хипотеке, зајмодавац може да поднесе јавно обавештење о подразумевању обавеза, такође познато као Обавјештење о неисправности или Лис пенденс. Ова јавно поднесена обавештења о неизвршењу обавештава зајмопримца да је дошло до повреде споразума.
Након што је зајмопримац примио обавештење о неизвршењу обавезе, они имају грејс период који је одређен државним законом, у коме могу вратити зајам тако што ће исплатити неизмирени доспјеле обавезе и бити ухваћени до данас са својим хипотекарним плаћањима. Овај грејс период је познат као пре-форецлосуре.
Пре форецлосуре је временски период између обавештења о неизвршењу и када се имовина може вратити или продати на јавној аукцији. Током овог грејс периода, зајмопримац има неколико опција да се упознају са својим зајмовима:
- Зајмопримац може да врши исплату ажурности и враћа зајам тако што плати пропуштене салде.
- Они могу поднети захтев за модификацију кредита како би смањили своје хипотекарне исплате.
- Они могу покушати продати имовину трећој страни како би избјегли одузимање имовине.
- Могу дозволити да имовина буде продата на јавној аукцији која је претходила изузећу.
Ако зајмопримац није у могућности да врати зајам, зајмодавац има могућност да врати у посјед имовину и преузме власништво с намјером поновног продаје имовине. Својства која су зајамчена од стране зајмодавца (обично банка) постају познате као некретнине у власништву (РЕО).
Доња граница
Пратите неколико основних смјерница како бисте смањили ризик од суочавања с кризом хипотеке: купите знатно мање домова него што можете себи приуштити. Задржати хитни фонд са трошковима од најмање шест мјесеци.
Креирајте више токова прихода, тако да ако се један извор исуши, ваш приход неће пасти на нулу. Избегавајте не-хипотекарне потрошачке дугове, као што су ауто кредити или дуг кредитне картице . Разумите како процес функционише, тако да нећете пасти у било каква изненађења.
Са тим што кажете, уживајте у вашем дому. Огромна већина власника кућа не доживљава изузимање. Довољно си упоран да проактивно погледате главне факторе ризика који доводе до овог несретног искуства, тако да можете заштитити од њих. И те заштитне мјере, у великој мјери, се врти око безвременског личног начина финансирања живота испод ваших средстава.