Сложености продаје две куће за куповину једног дома

Обједињавање два дома у једну кућу захтева стратегију

Када сарађујем са паром у почетним фазама продаје две куће за куповину, сматрам да се често прикључују на погрешан план игре, мислећи да би то требало бити тако једноставно. План игре је обично да купи кућу , а потом и продају две друге куће. Тај план чини логичан осећај већини људи. Није то начин на који продају већина кућа за куповину једне куће.

Опција 1: Куповина куће, након чега је продато 2 куће

Први проблем са таквим планом постаје квалификован за хипотеку.

Очигледно је да ако два продавца продају кућу с намјером да купе један дом заједно као пар, а финансирање није укључено, то је много лакше. Продавци са слободним и чистим кућама или кућама са довољним капиталом да генеришу новац за куповину куће у потпуности имају више слободе да прате ову опцију. Али стварност је да већина људи узима хипотеку за куповину куће. Што значи да ће стране можда морати да се квалификују за хипотеку, осим што могу да приуште плаћање хипотеке у два друга домова.

Након додавања новог плаћања хипотеке двема постојећим исплаћеним хипотекама, тај однос у сразмери са приходом може потакнути обе стране из распона да се квалификују. Зајмопримци користе однос, што је процентуална количина за предњи и задњи део. Фронт-енд однос је проценат хипотекарних исплата у комбинованом бруто месечном приходу. Стопа позиције је проценат хипотекарних исплата у комбинацији са додатним дугом као што су кредитне картице од комбинованог бруто месечног дохотка.

Ако су односи превисоки, странке се неће квалификовати да поседују сва три дома у исто вријеме. Аха, можеш рећи, али странке могу претворити те куће у изнајмљивање и искористити тај приход од изнајмљивања како би надокнадили исплате хипотеке , зар не? Иако би то повећало приходе, што би смањило однос, зајмодавац највероватније неће дозволити да се приход од закупа користи у обрачуну.

Већина зајмодаваца прати строге смјернице у вези са дужином времена које је кућа требала изнајмити да би се квалификовала за приход од закупа у обрачуну хипотеке, а један мјесец или два није довољан.

Други проблем при куповини куће, након чега се продају две куће јесте чињеница да ако се исплата новог дома потиче од продаје друге две куће, онда ће продавцима вероватно бити потребно да напишу потенцијалну понуду . Потенцијална понуда им даје излаз, начин отказивања куповине, а многи продавци не воле контингентне понуде из доброг разлога, јер нису увијек сигурна ствар.

Ако тржиште није погодно за потенцијалне понуде, то би могло даље сложити ову стратегију. На тржишту продавца , на примјер, потенцијалне понуде могу бити прилично тешко прихватити. Ако је намеравана куповина веома пожељна кућа, може се наћи више понуда, а потенцијалне понуде скоро никада не победе у ситуацији вишеструке понуде.

Опција 2: Продаја кућа пре куповине новог дома

Да ли би пар требао продати обе куће или само једну кућу да комбинира домаћинства у новом дому поново зависи од хипотекарних односа. Могло би бити могуће продати само једну кућу пре куповине новог дома.

Хипотекарни зајмодавац може најбоље саветовати у овој ситуацији.

Међутим, ако је неопходно продати оба дома пре куповине новог дома, онда постоје три основна под-избор:

• Продати постојеће куће са контингентним уговором који омогућава продавцима одређени временски период да купе нови дом и закључе купопродајни уговор, или
• Продајте постојеће куће уз опцију повратне закупа након затварања како би продавцима омогућили вријеме да пронађу нови дом за куповину и кретање.
• Продајте оба дома, померите се негде другде и потражите нови дом, што подразумева покрет два пута. Ова последња опција је најбоља са финансијског становишта јер продавац неће имати непредвиђене ситуације и бити у јачи позицији да преговара о куповини новог дома. Али реално, већина људи не жели да се помера двапут. Покретање једном је често тешко.

Ако продавачи одлуче да напишу потенцијалне понуде, ако се продају на тржишту продавца, лакше ће се уређивати услови за купца него ако се продају на тржишту купца.

На тржишту продаваца, купци су често много вољни да сачекају продавца да пронађе кућу за куповину него обрнуто. То је сигуран начин да продавци планирају купити нови дом, јер нема ризика за продавце ако не могу пронаћи нови дом за куповину.

Наравно, наравно, продавци могу наћи свој сан кући и онда не могу - из различитих разлога који могу да варирају од цене до локације - да продају своје постојеће куће. Губитак куће из снова може бити болан. Искусан агент за некретнине који се бави оваквим врстама трансакција би требао бити у стању да помогне и учинити процес беспрекорним.

У време писања, Елизабетх Веинтрауб, БРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.