Да ли сте се питали о разликама између кооперације и станова? Ниси сам. Иако вас може изненадити да сазнате да станови нису постали популарни до 1960-их. Када су ФХА смернице коначно дозволиле финансирање станова, концепт сложеног комплекса је отишао. Пре тога, готово све зграде које су дозвољавале многим власницима су биле кооперативе. Данас ћете наћи већину кооперативних или кооперативних стамбених зграда у великим градовима.
Људи имају тенденцију да удруже сараднике са Њујоршким градом, али такође можете наћи сараднике у већим градовима као што су Сан Франциско, Миннеаполис, Вашингтон, ДЦ, Атланта, Бостон, Сеаттле, Индианаполис, Детроит и Цхицаго, Туцсон и Пхоеник, укључујући неколико на Флориди и другим посутима на источној обали.
Шта је кооп?
Цо-оп није стварно некретнина. Некретнина је земљиште, у комбинацији са било каквим структуралним побољшањима, укључујући подземна и ваздушна права. Уместо тога, кооперација је корпорација. Када купац купи кооперацију, купац купује акције у корпорацији и право да заузме одређену јединицу. Кооперативни купац не купује јединицу или део зграде.
Штавише, коопоп купац може или не може бити у могућности да финансира куповину кооперативе. Не свака банка ће добити зајам за сарадњу. Међу банкама које ће остварити зајам за сарадњу, не свако ко-оп квалификује се као квалификована зграда.
Купци треба да провере код свог зајмодавца да би сазнали да ли је ко-оп на одобреној листи.
Коопоп купац такође плаћа месечну накнаду за сарадника. Та такса укључује удио прората за хипотеку зграде, ако постоји; плата портира, особље за одржавање, евентуално грађевински надзорник; осигурање за структуру; редовно одржавање, одржавање и чишћење заједничких површина, укључујући и порезе на некретнине.
Један могући недостатак сарадње, кажу критичари, је чињеница да ће власник често платити две хипотеке. Она ће платити сопствену хипотеку за кооперацију и хипотеку зграде за кооперацију, која би такође могла бити рефинансиран кредит за плаћање за побољшање капитала за зграду.
Шта је кондо?
За разлику од кооперативе, када купац купи стан, купац купује непокретну имовину. Купац поседује простор између зидова, подова и плафона, углавном до средине. Јединица се процењује одвојено за пореске сврхе, а купац плаћа порезе директно жупанском процењивачу (или путем налога за задржавање зајмодавца).
Стан се може финансирати одвојено и имовина је осигурана поверљивим или хипотеком, у зависности од државних закона. Структурни дизајн станице је појединачна јединица, која може бити једна прича, више прича или чак одвојена. На пример, ја поседујем једно-породичну кућу на Хавајима која је означена као стан, али то је самостална структура са сопственим двориштем.
Купац конобе такодје, као купац ко-оп, плаћа месечне накнаде. Ове накнаде се плаћају удружењу власника куце . Накнаде за ХОА плаћају за одржавање заједничких површина, спољашњост зграде, кров, осигурање, управљање асоцијацијом и могу често укључивати неке од услужних делатности, као што су вода и отпатке за отпатке.
У неким ХОА таксама се плаћају накнаде за клубски клуб, просторије за вежбање и базен / спа.
Више разлика између кооперације и кондо
Уопштено гледано, ко-оп је често јефтинији за куповину него стан, што значи да може коштати више за куповину станова. Међутим, компромис је да накнаде које се плаћају за сарадњу могу бити веће од трошкова ХОА боравка.
Главна разлика између кооперације и конобе је чињеница да ни једно топло тело са готовином не може купити кооперацију. Кооперације управља управни одбор, који одређују акционари кооперативе. Кондо управља и одбор директора, али ти одбори не одобравају купце. Одбор за сарадњу има право да одобри потенцијалног купца. Док се купац не може одбити због дискриминације дефинисане Законом о поштеном становању , купци морају проћи ригорозно скрининг.
Неке кооперације не дозвољавају страним купцима да купе јединицу. Многи кооперативи не дозвољавају инвеститорима или купцима другог дома, јер више воле власнике власника. Одбори за сарадњу разматрају апликацију потенцијалног купца, финансијску изјаву, листу имовине и обавеза, извештаје о кредитима, банкарске салде, укључујући и преглед препорука пријатеља и пословних сарадника, на врху личног интервјуа.
Иако овај поступак може изгледати као екстремна инвазија приватности, власници у сарадњи одобравају овај процес јер могу бити изузетно селективни од људи који живе у згради. Када неко купи стан, нема избора комшија, ни на који начин се не би спречио да се метални бенд за лаку смрт одузме од куће до куће.
Са друге стране, одбор за кооперацију такође одобрава куповну цену. Ако је цена толико ниска да би могла да утиче на вредности других акционара, одбор за кооперацију може одбити да одобри продају. Предузеће ХОА нема таквог овлашћења да спречи продају.
Многи комплекси станова ограничавају број изнајмљивања као проценат укупних јединица. Проценат се углавном креће од 80% власника - до 50%. Ово је намењено спречавању комплекса да се претвори у комплекс апартмана и снижава вриједности. Већина кооперација не дозвољава подмлађивање нити изнајмљивање.
Неко може живети у комплексу станова годинама и никад не зна суседа. То је мало вероватно да ће се догодити у кооперативу где власници знају све и све о вама.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.