Питање: Да ли да урадимо ХАРП рефинансирање или кратку продају нашег подводног дома?
Читалац пита: "Мој муж и ја покушавамо да схватимо да ли треба да покушамо да продамо свој дом као кратку продају или да га задржимо и да се пријавимо за владин програм за рефинансирање ХАРП- а. Наш агент за некретнине нам говори да прода, али нам се свиђа идеја о смањењу хипотекарних исплата дугујемо скоро 300.000 долара, а док наша кућа вреди око 165.000 долара, наш хипотекарни лик каже да можемо уштедјети 635 долара месечно ако се квалификујемо за рефинанцирање ХАРП-а. Да ли да урадимо ХАРП рефинансирање или кратку продају ? "
Одговор: Да ли би власник куће требало да продаје у кратком периоду у односу на рефинанцију ХАРП-а, није онолико пресецан и сув. Наравно, у већини случајева, логика би диктирала да је власник куће вероватно боље две године након кратке продаје него након ХАРП рефинанцирања, али има много ствари које треба размотрити пре доношења те одлуке.
Прво и најважније је да ли ћете се квалификовати за било који програм. Многе банке са кратким продајом су изгубиле услове за кратку продају, а не за сваког зајмодавца неопходна је финансијска потешкоћа, нарочито након 2012. Међутим, ако ваша банка захтева финансијску потешкоћу и не можете да документујете тешкоће, онда се можда не квалификујете за кратку продају уопште. Што би питање довело у питање, зар не?
Дакле, прва ствар коју вам предложим је да разговарате са кратким агентом продаје да бисте сазнали да ли ћете се квалификовати за кратку продају. Размотрите владин програм кратког продавања ХАФА ако је редовна кратка продаја превише рестриктивна.
Али, ако одете на пут ХАФА, уверите се да заиста желите да направите кратку продају пре подношења захтева за ХАФА. Неки зајмодавци неће вам дозволити да поново поднесете када завршите са претходним квалификацијама, ако бисте морали да се одлучите на одобрење.
Важно је напоменути да не можете учинити обе. Морате изабрати један програм. Или ХАРП Рефинанце или кратка продаја.
Квалификовање за рефинансирање ХАРП-а
- Ограничен на Фанние Мае и Фреддие Мац кредите.
Програм рефинансирања ХАРП-а примењује се само на зајмове које држе Фанние Мае или Фреддие Мац. Ако вам зајам није Фанние Мае или Фреддие Мац, нећете се квалификовати. Можете сазнати да ли вам је кредит Фанние Мае или Фреддие Мац одлазак на Фанние Мае Лоан Лоок Уп или Фреддие Мац Лоан Лоок Уп. Морате знати последње четири цифре примарног зајмопримца броја социјалног осигурања.
- Порекло кредита 1. јуна 2009. или раније.
Ако сте извадили хипотеку 2. јуна 2009. године или касније, вероватно се нећете квалификовати за рефинансирање ХАРП-а. У овом тренутку нема изузетака, али то би могло да се промени.
- Више од 80% ЛТВ
Ако је ваш дом под водом, ваш ЛТВ (однос кредита-вриједност ) ће премашити 80% тржишне вриједности - јер је тржишна вриједност уопће мања од ваше позајмице. Већина људи нема проблем са овим квалификационим фактором.
- Нема кашњења.
Иако програм ХАРП Рефинанце дозвољава једно каснито плаћање у претходних 12 месеци, многи зајмодавци неће дати зајам зајмопримцу који је неисправан, без обзира на смернице ХАРП-а. Ови додатни захтеви зајмодаваца који се могу разликовати од оних који су наведени у програму се називају прекривачи.
- Прво рефинансирање ХАРП-а.
Осим ако се правила не мењају, и са једним малим изузетком, можете учинити само једно рефинанцирање ХАРП-а и, када вам се одобри, не можете поново рефинансирати помоћу ХАРП-а. Међутим, ако након ХАРП Рефинанце-а имате проблема са извршењем исплата, можете се касније пријавити за кратку продају.
ХАРП Рефинанце Вс. Кратка продаја
Кратке продајне смјернице за куповину другог дома након кратке продаје обично су 5 година за конвенционални кредит и 3 године за ФХА кредите . Рецимо да сте продали кратку продају и продали свој дом. Недостаци за кратку продају су:
- Ви више не поседујете кућу.
- Морате се преселити негде другде и постати закупац.
- Можда ћете морати да се иселите из свог сусједства.
- Изгубићете порезну одбитку за поседовање куће.
- Не постоји гаранција да ћете се квалификовати за чак 3 године да бисте купили други дом, јер се личне ситуације мењају и закони се мењају.
Ако сте изабрали опцију рефинансирања ХАРП-а, за 2 године, сачували сте $ 15,240 (635 долара за разлику к 24 месеца). За 3 године, ви ћете сачувати још више, $ 22,860. Да ли ће тржишна вредност вашег дома повећати како би надокнадила чињеницу да још увек дугујете око 300.000 долара у кући која вреди 165.000 долара?
Можда није важно. Разлог за то није битан зато што можда никад не желите да продате. То значи да ћете наставити да плаћате у кући док не исплатите хипотеку од 300.000 долара.
Међутим, ако сте одабрали кратку продају, на крају три године, можда ћете се квалификовати за куповину још једног дома. Ако верујете да ће цијене кућа остати релативно стабилне током овог временског периода, то значи да бисте могли купити дом баш као и кућа коју сте продали, изузев данашње тржишне вредности од 165.000 долара. Чак и ако се каматне стопе удвоструче, ваша уплата ће и даље бити нижа од плаћања коју плаћате данас.
Али за неке људе, то није ствар логике или финансијског размишљања. И то је ОК, апсолутно је у реду. Људи често купују некретнину на емоцијама и остану у том дому на основу емоција. Никада се не осећате лоше ако изаберете рефинанцију ХАРП-а током кратке продаје. Која одлука доноси је права одлука за вас.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.