Куповина куће могла би бити највећа инвестиција у животу, а цијене становања изнад неколико стотина хиљада долара на многим тржиштима.
Али произведени домови су обично више приступачнији од кућа изграђених на земљишту, тако да власништво куће постану доступне. Посебно за потрошаче са нижим примањима и онима који живе у руралним подручјима (гдје извођачи и материјали нису доступни), произведено становање може бити једина опција.
Мобилни, произведени и модуларни
Када дискутујете о кућним зајмовима, термини који користите код зајмодаваца могу бити важни. Оно што називате "мобилним кућама" највероватније је "произведени дом" (иако је кућа - или некада била - мобилна). За неформалну употребу, неки термин функционише, али већина зајмодаваца избегава кредитирање имовине категоризовано као мобилни дом.
- Мобилне куће су фабрике изграђене прије 15. јуна 1976. Могу бити веома лијепи домови, али су изграђени прије него што регулаторима захтијева одређене сигурносне стандарде, а већина (али не и сви) зајмодавци нерадо позајмљују те некретнине.
- Домаћи домови су фабрички изграђени станови изграђени након 15. јуна 1976. године. Ти домови су предмет Националног закона о грађевинским становима и безбедности станова из 1974. године и од њих су обавезни да испуне сигурносне стандарде које је успоставило Министарство за становање и урбанизам САД-а (ХУД) . Ова правила се често називају ХУД кодексом. Произведени домови изграђују се на сталној металној шасији и могу се померати након инсталације (али премјештање куће након инсталације може ометати финансирање).
- Модуларни домови су домови изграђени у фабрикама који се састављају на лицу места и од њих се захтева да испуњавају све исте локалне кодове за изградњу као и куће изграђене у градовима (насупрот ХУД коду). Обично се трајно монтирају на бетонску основу. Као и кућне зграде, модуларни домови често држе вредност и цене више од произведених или мобилних кућа, па је лакше добити кредите за модуларне куће.
Где да позајмим
Постоји неколико начина за финансирање произведених и мобилних кућа. Као и код сваког зајма, плаћа се за куповину између неколико различитих зајмодаваца. Упоредите каматну стопу , карактеристике, трошкове затварања и остале накнаде за сваки кредит пажљиво. Посебно код кредита за мобилне станове, врста кредита (или зајма са којим радите) је важна.
Трговци на мало: Градитељи који продају произведене куће обично уређују финансирање како би корисницима олакшали куповину кућа. У неким случајевима, однос вашег градитеља може бити ваша једина опција за финансирање приликом куповине новог дома. Међутим, паметно је питати свог грађевиног за листу неколико других (неповезаних) зајмодаваца.
Специјализовани зајмодавци: Неколико хипотекарних зајмодаваца се специјализовало за кредите за мобилне и произведене домове (и земљиште, ако је потребно). Иако било који зајмодавац може бити у могућности да финансира вашу куповину, специјализовани зајмодавци су више упознати са аспектима купљене кућне куповине - тако да су спремнији да узму апликације за те кредите. Највероватније ћете морати да радите са зајмодавцем фокусираним на произведено тржиште куће у следећим ситуацијама:
- Нећете поседовати земљу.
- Нећете стално прикључивати дом систему оснивања.
- Купујете кућу која није потпуно нова или која је извршила модификације.
- Желите да рефинансирате постојеће дугове за производњу куће, а било који од горе наведених примењује се.
Стандардни хипотекарни зајмодавци: Ако купујете кућу и земљу на којој седи, а дом се трајно инсталира на систему фондације, имаће вам лакше задуживање. Многе локалне банке, кредитне уније и хипотекарни брокери могу да примају те кредите.
Добијте препоруке за добре зајмодавце од људи којима верујете. Ако нисте сигурни кога да питате, почните са својим агенцијом за некретнине, запосленима и становницима у парковима за мобилне кућице и особама које знате ко су позајмили новац за куповину произведеног стана.
Цхаттел кредити
Чател кредити се често користе за мобилне и произведене куће, посебно када се кућа иде у парк или произведену кућну заједницу. Кредитни зајам је зајам само за кућу (за разлику од кредита за кућу и земљиште заједно).
Ти кредити су технички кредити за личну имовину - а не кредити за некретнине.
Ипак, кредити за кредите су такође доступни када поседујете земљу и позајмљују се за кућу одвојено.
Када купујете код зајмодаваца, сазнајте да ли добијате понуду за кредит или кредит за некретнине. Каматне стопе на кредите имају тенденцију да буду веће од каматних стопа на дугове за некретнине, али постоје предности и слабости за сваку опцију. Студија Завода за заштиту потрошача финансија (ЦФПБ) је утврдила да су износи кредита и накнаде за обраду 40 до 50 посто мањи од кредита у поређењу са хипотекарним кредитима, али је годишња процентуална стопа (АПР) на кредите за кредите била већа за 1,5 посто.
Предности кредитних кредита укључују:
- Не морате да поседујете некретнину, која може задржати ваш кредит мањи (иако ћете вероватно платити месечне накнаде за сајт).
- Трошкови обраде требају бити нижи од затварања трошкова на дугу некретнина.
- Процес затварања је обично бржи и мање укључен него затварање на кредит за некретнине.
Недостаци зајмова укључују:
- Каматне стопе су веће, тако да ће вам трошкови плаћања и камате бити већи него ако користите еквивалентни кредит за некретнине.
- Периоди отплате могу бити краћи (са роком отплате до 15 или 20 година, на примјер - иако неки зајмодавци омогућавају дуже кредите). Краћи рок резултира вишим потребним месечним исплатама , али враћање дуга брже задржава ниске каматне стопе.
Произведени кућни дилери и специјализовани зајмодавци уобичајено нуде кредите за кредите, а Биро за попис становништва Сједињених Америчких Држава открио је да је 80 посто нових произведених кућа у 2015. години названо као лична својина. Али неки зајмодавци нуде и кредите за личну имовину и кредите за некретнине. Разговарајте са неколико зајмодаваца и питајте се о предностима и противним стварима наслањајући се кући као некретнине умјесто личне имовине.
Програми владиних зајмова
Неколико програма зајма подржаних од стране владе може учинити задуживање за произведени дом приступачнијим. Под претпоставком да испуњавате критерије за квалификацију за те програме, можете се позајмити од хипотекарних зајмодаваца који добију гаранцију за отплату од владе САД-а - ако не исплатите зајам, влада ће ући и платити зајмодавцу.
Програми зајма подржани од стране владе су вероватно ваша најбоља опција за задуживање, али се неки покретни и произведени домови неће квалификовати.
ФХА кредити су осигурани од стране Федералне управе за становање (ФХА) . Ови кредити су посебно популарни јер садрже ниска учешћа , фиксне каматне стопе и правила прилагођена потрошачима. Да би били квалификовани за кредит ФХА, потребно је испунити неколико критеријума:
- Дом мора бити изграђен послије 15. јуна 1976.
- Дом мора бити у складу са ХУД кодом и испунити друге локалне захтјеве. Измене у дому могу га извући из усаглашености.
- Сваки се део куће мора имати црвени цертификацијски знак (или ознака ХУД). На пример, у двоструким широким домовима, потребне су двије етикете.
Постоје два ФХА програма доступна за произведене власнике кућа.
ФХА Титула ИИ кредити укључују популарни 203 (б) зајам - који се такође користи за градјене куће - што дозвољава купцима да дају учешће мањи од 3,5 одсто. Да бисте покрили трошкове владине гаранције, платит ћете премију осигурања за хипотеку, као и текуће хипотекарно осигурање уз свако месечно плаћање. Потребни су вам пристојни кредитни резултати да се квалификујете за кредит ФХА, али ваш кредит не мора бити савршен. Поред тога, можете да искористите надарени новац да бисте финансирали своје трошкове за учешће и трошкове затварања, а чак можете да им помогнете продавцу са тим трошковима.
Кредити из наслова ИИ су кредити за некретнине, тако да ћете морати купити имовину и кућу заједно, а кућа мора бити трајно инсталирана на одобреном систему фондације. Кредити могу трајати од 15 до 30 година.
ФХА Наслов И кредити су доступни за лична имовинска кредита - корисни када нећете посједовати земљиште. Међутим, ако ћете ставити кућу на локацију за изнајмљивање, уговор о закупу мора задовољити смјернице ФХА. На примјер, требат ће вам почетни рок трајања од три године, а морате бити обавијештени о сваком прекиду закупа уз најмање шест мјесеци. Потребна плаћања могу бити нижа од пет до 20 одсто, али тај захтев варира од зајмодавца до зајмодавца и зависи од вашег кредитног резултата. Додатни захтјеви за зајам наслова И укључују:
- Дом мора бити примарно становање дужника.
- Место инсталације мора укључивати канализацију и воду.
- Брандови новчићи морају да садрже гаранцију од једне године.
- Овлашћени од стране ХУД-а мора извршити увид у партију.
Наслов И зајмови могу бити зајмови само код куће, као што су кредити, али се такође могу користити за куповину пуно и куће заједно. Максимални износи кредита за зајмове из наслова И су нижи од максимума на кредите из наслова ИИ, а услови кредита су краћи: за једнородни дом и ждријеб, максимални рок отплате је 20 година.
ВА кредити су доступни службеницима и ветеранима, а могу се користити и за произведене и модуларне куће. ВА кредити су нарочито привлачни због могућности куповине без новца и без месечног осигурања за хипотеку (под претпоставком да му кредитатор дозвољава, а испуњавате захтеве за кредит и приходе). Прескочење плаћања значи да ћете имати већа месечна плаћања - а ви ћете више плаћати камату - али у неким случајевима има смисла. За зајам ВА на произведеном дому:
- Дом мора бити трајно везан за темељ.
- Морате купити кућу заједно са земљом на којој седи и назовите кућу као непокретну имовину.
- Дом мора бити примарно мјесто боравка (није други дом или инвестициона имовина).
- Дом мора испунити ХУД код и приложити ХУД ознаке.
ФНМА кредити су све више доступни за произведене куће, јер та агенција планира да прошири финансирање приступачних стамбених опција. Питајте свог зајмодавца ако ли постоје нови програми за вашу предстојећу куповину.
Различити зајмодавци, различита правила
Иако неки од горе наведених зајмова подржава америчка влада, зајмодавцима је дозвољено да постављају правила која су рестриктивнија од владиних смјерница. Ти "прекривачи" могу вам спречити задуживање, али друге банке могу користити различита правила. То је још један разлог због којег плаћате за куповину - потребно је да пронађете кредитора са конкурентним трошковима, а ви морате да пронађете кредитора који ће задовољити ваше потребе.
Посебно када су у питању произведени домови, зајмодавци могу вам рећи да се не квалификују за програме осигуране од стране владе. То може бити тачно, али најбоље је потврдити са неколико ФХА или ВА зајмодаваца пре него што одустанете од тих опција.
Неки примјери области гдје различити кредитори постављају различита правила:
- Однос кредита и вредности: Можда ћете моћи да смањите чак 3,5 посто, или ћете можда морати да платите 20 посто .
- Оцене добитка: У зависности од ваших бонитетних резултата, неки зајмодавци можда неће бити вољни да раде с вама, док други постављају различите каматне стопе или захтеве за плаћањем на основу вашег кредита .
- Тип куће: Неки ВА и ФХА кредитори нису спремни да се позајмљују на произведеним кућама, али могу бити отворенији за модуларне куће. Неки не желе да финансирају појединачне штедње, али ће финансирати двоструке или веће куће.
- Станарско становање: Ако планирате да живите у парку или заједници, зајмодавци можда желе да знају колико становника изнајмљују у поређењу са колико их поседује.
- Цхаттел вс. хипотека: Неки зајмодавци нуде само кредите, тако да је то једини производ који ће вам понудити. Исто тако, неки зајмодавци не дају кредите за личну имовину.