И онда, негде након завршетка куће и продаје, примећујете да је име зајмодавца потпуно другачије од компаније коју сте изабрали.
После свега истраживања и размишљања, ваша хипотека је продата.
Може бити застрашујуће и мало неугодно. Ево шта можете очекивати.
Три дијела хипотеке
Када се пријавите за хипотеку , постоје три аспекта те хипотеке.
- Оригинатор кредита
- Кредитна компанија
- Сервисна компанија
Особа са којом ћете се лично бавити јесте оригинатор кредита: они раде све папире и они вам помажу да поднесете захтев за кредит. Порекло пошаље апликацију компанији за кредитирање. Ако испуните своје смернице, они одобравају кредит и сада имате новац да купите кућу. Кредитна компанија може дјеловати и као сервисна компанија, али ће их више него вјероватно продавати другој компанији. Компанија за сервисирање је коме напишете месечну проверу како бисте исплатили кућу.
Зашто би се хипотека продала
Ваш оригинатор кредита плаћа провизију за сваку хипотеку коју он или она ставља.
Међутим, зајмодавац и сервисер морају вратити свој новац спорије, обично у току 15 до 30 година.
Ако је кредитна компанија сервисирала сваки зајам који су финансирали, морали би имати много милијарди долара на располагању како би осигурали да им је новац на располагању за пружање тих кредита.
Већина банака и институција би се брзо прикупила за готовину уколико би сервисирала сваки појединачни кредит. Уместо тога, они ће их повезати заједно (обично гомила зајмова са сличним нивоима ризика) и продају их инвеститорима (често владине агенције као што су Фанние Мае или Фреддие Мац). Ове инвестиционе компаније продају их као обвезнице (можда чак имате и део вашег портфеља који их је уложио). Продајом кредита, кредитна компанија сада има новац који може да посуди другом потенцијалном купцу.
Шта очекивати са новом компанијом за сервисирање
Уобичајена је пракса зајмодавца да прода хипотеку, а потпуно је законито да то учине без вашег пристанка. Међутим, оно што они морају учинити јесте да вам пруже упозорење да ће ваш кредит сервисирати друга компанија.
И старачки власник кредита и нови власник кредита морају вам послати обавјештење не мање од 15 дана прије преноса. Нови зајмодавац мора да обезбеди контакт податке у року од 30 дана након завршетка преноса, тако да знате где да пошаљу плаћање и како да ступите у контакт ако вам је потребна помоћ. И не брините ако пошаљете плаћање стари зајмодавцу! Добили сте грејс период од 60 дана, тако да ваш зајам неће бити неисправан ако направите грешку с том првом провером која иде у нову компанију.
Шта је са детаљима хипотеке? Ваша уплата ће остати иста (осим ако имате АРМ кредит , у ком случају се камата могу прилагодити). Ваш зајам ће и даље функционирати исто као и стари зајмодавац, па ако имате још 19 година док се не исплати, и даље имате још 19 година. Једина разлика ће бити име компаније коју пишете на чеку (и адресу коју пошаљете).
Једна ствар која може имати велики утицај на ваше финансије су услови за модификацију кредита. Постоје доступни програми који вам омогућавају да радите са својим зајмодавцем да бисте модификовали услове вашег кредита, тако да вам је лакше плаћати рачуне (каматна стопа се може смањити, дужина кредита може бити продужена или кредит може се претворити из варијабилне у фиксну камату ).
Ако се ваш зајам продаје током времена када пролазите кроз процес модификације, вероватно ћете морати да почнете свуда.
Како избјећи хипотеку
Но, након свега тога, радите на проналажењу тачно праве компаније са којом желите да послујете, да ли можете нешто да урадите? Каква су ваша права као зајмопримца када је реч о продаји вашег кредита?
Када потпишете уговор за ваш кредит, у већини њих постоји клаузула која каже да имају право продати хипотеку другој сервисној компанији. Ако добијете обавештење да се ваш кредит продаје, у основи имате две могућности: идите заједно са њим или рефинансирајте са другом компанијом .
Ако тек треба да потпишете папире, постоје начини да можете гарантовати да ће ваш кредит бити у власништву и сервисиран од стране компаније која производи порекло. Све што треба да урадите је да питате. Често велики хипотекарни зајмодавци, попут банака у цијелој држави, неће дати то обећање. Али, мање и више локалних зајмодаваца, попут кредитних синдиката, хоће. Ако желите избјећи продају хипотеке, започните претрагу код локалних банака и кредитних синдиката.
Хипотеке се продају сваког дана
Најважније је да ће ваша хипотека вероватно бити продата. Помаже да се каматне стопе одрже конкурентним, он подстиче економију, а сасвим је вероватно да ће се видети негативни ефекти продаје. Али имајте на уму да се грешке догађају. Процес је генерално беспрекоран, али се јављају грешке. Ако приметите да се ваша уплата променила, услови су се променили, или се нешто не чини исправним, почните позивом новог предузећа за сервисирање кредита. Ако то не успије да исправи ствари, можете поднијети захтјев преко Завода за заштиту потрошачких финансија.