Где добити кредите за куповину земље
Једноставност и трошак задуживања ће зависити од врсте имовине коју купујете:
- Земљу у коју намеравате да изградите у блиској будуцности
- Сиротина коју не намеравате развити
Земљишни кредити су у већини случајева релативно краткорочни кредити, који трају две до пет година пре доспијећа балона . Међутим, постоје дугорочни кредити (или се можете претворити у дугорочни кредит), посебно ако градите стамбени дом на имању.
Купи и изгради у једном кораку
Зајмопримци су најповољнији да позајмљују када имате планове за изградњу на својој имовини. Држање сировог земљишта је шпекулативно. Зграда је такође ризична, али банке су удобније ако додате вредност имовини (додавањем куће, на примјер).
Грађевински кредити: Можда ћете моћи користити један кредит за куповину земљишта и изградњу фонда . Ово вам омогућава да трпите мање папира и мање трошкова затварања. Штавише, можете осигурати финансирање за цео пројекат (укључујући завршетак изградње) - нећете заглавити држати земљу док тражите зајмодавца.
Планови изградње: Да бисте добили одобрење за кредит за изградњу, потребно је да представите план свог зајмодавца, који ће желети да види да искусни градитељ ради на послу. Средства ће се дистрибуирати током времена, јер се пројекат напредује, тако да ће ваши извођачи морати да прате, ако очекују да ће бити плаћени.
Кредитне позајмице: Грађевински кредити су краткорочни кредити, обично користећи камате само плаћање и траје мање од годину дана (идеално је пројекат до тада завршен). После тог времена, кредит се може претворити у стандардни 30-годишњи или 15-годишњи кредит, или ћете рефинансирати кредит користећи нову структуру као колатерал .
Уплата: За позајмљивање земљишта и трошкова изградње, потребно је извршити уплату . Планирајте да дођете са 10 до 20 процената будућег вредности куће.
Завршене парцеле против сировог земљишта
Ако купујете пуно који већ има услужне и приступне улице, лакше ћете добити одобрење.
Сирова земља: Сирово земљиште још увек може бити финансирано, али зајмодавци су више оклевани (осим ако то није типично за вашу област - на примјер, неке области се ослањају на пропане, бунаре и септичке системе). То је скупо додати ствари као што су канализационе линије и струја за вашу имовину, а постоје бројне могућности за неочекиване трошкове и кашњења.
Уплата: ако пуно купујете (на примјер, у подјелама за развој), можда ћете бити у могућности да поднесете чак 10 или 20 посто. За сирово земљиште планирајте на минимум од 30 посто, а можда ћете морати донијети 50 посто на сто како бисте добили одобрење.
Значај зајма: Готове парцеле су мање ризичне за зајмодавце, па ће они вероватније понудити једнокорпне грађевинске кредите који се након завршетка изградње претварају у "трајне" (или 30-годишње) хипотеке. Са недовршеним групама, зајмодавци имају скраћујуће услове кредита (на пример, пет до десет година).
Смањивање ризика зајмодавца: Ако купујете сирово земљиште, нисте нужно добијали лош зајам. Можете побољшати своје шансе да добијете добар посао ако помогнете кредитору да управља ризиком. Можда је могуће добити дугорочне кредите, ниже каматне стопе и мањи захтев за плаћање. Фактори који помажу укључују:
- Висок кредитни резултат (изнад 680), који показује да сте се у прошлости успешно позајмљивали и вратили.
- Низак однос дуга и прихода, што указује на то да имате довољно прихода да извршите потребна плаћања.
- Мали износ кредита, што резултира мањим исплатама и имовином која је највероватније лакша за продају.
Нема планова за развој
Ако купујете земљиште без планова за изградњу куће или пословне структуре на земљишту, добивање зајма ће бити теже. Међутим, постоји неколико опција за финансирање.
Локалне банке и кредитне уније: Почните испитивањем са финансијским институцијама које се налазе у близини земље које планирају да купите. Уколико већ не живите у тој области, ваши локални зајмодавци (и онлине зајмодавци ) могу се оклевати одобрити кредит за слободно земљиште. Локалне институције познају локално тржиште и можда имају интерес да олакшају продају на подручју које гледате. Иако локалне институције можда желе да позајмљују, могу и даље тражити до 50 одсто капитала и релативно краткорочних кредита.
Основни капитал: Ако имате у свом дому значајан капитал , можда ћете моћи да позајмите против тог капитала са другом хипотеком . Са тим приступом, можда ћете моћи финансирати све трошкове земљишта и избјећи кориштење додатних зајмова. Међутим, узимајући у обзир значајан ризик користећи свој дом као колатерал - ако нисте у могућности да извршите плаћања на зајам, ваш зајамчитељ може да одузме ваш дом у отплати . Добра вијест је да каматне стопе на зајму за домаћи капитал могу бити ниже од стопе на куповини земљишта.
Комерцијални зајмодавци: Посебно ако користите имовину за пословне потребе или инвестирање, комерцијални зајмодавци могу бити опција. Да бисте добили одобрење, морате убедити кредитног службеника да сте у разумном ризику. Отплата може трајати само десет година или мање, али се плаћања могу израчунати помоћу распореда амортизације од 15 година или 30 година. Комерцијални зајмодавци могу бити више прилагођени када је у питању колатерал. Могу вам дозволити да дају личне гаранције својим пребивалиштем, или бисте могли да користите друга средства (као што су инвестициони фондови или опрема) као колатерал.
Финансирање власника: Ако не можете добити кредит од банке или кредитне уније, тренутни власник имовине може бити вољан да финансира куповину. Посебно са сировим земљиштем, власници могу знати да је купцима тешко добити финансирање од традиционалних зајмодаваца и можда неће бити у журби за готовину. У таквим ситуацијама власници обично добијају релативно велико учешће, али све се може преговарати. Рок отплате од 5 до 10 година је уобичајен, али се плаћања могу израчунати користећи дужи распоред амортизације. Коришћење финансирања власника је да нећете платити исте трошкове затварања које бисте платили традиционалним зајмодавцима (али и даље вриједи платити за истраживање наслова и граница - поштени власници земљишта могу направити грешке).
Специјализовани зајмодавци: Ако само чекају право вријеме за изградњу или сте одабрали дизајн за своју кућу, вероватно ћете морати да користите горе наведена рјешења. Али ако имате необичне планове за вашу имовину, можда постоји зајамчник који се фокусира на вашу намјену за земљиште. За разлику од банака (рад са особама које граде куће, углавном), специјализовани зајмодавци чине тачку разумевања ризика и користи других разлога за власништво над земљиштем. Они ће бити спремнији да раде са вама зато што не морају да открију једнократни договор. Ови зајмодавци могу бити регионални или национални, па тражите на интернету за све што имате на уму. На пример:
- Очување природних ресурса
- Отворена рекреација на приватној имовини
- Соларна или вјетроелектрана
- Ћелијске или емитоване куле
- Пољопривреда или сточарство, укључујући ранчирање, органске фарме, хоби фарме и коња
Савјети за купце
Урадите свој домаћи задатак пре него што купите земљу. Можда можете да видите имовину као празан шаблон пун потенцијала, али не желите да пређете преко главе.
Трошкови затварања: Поред куповне цене, можете добити и затварање трошкова ако добијете кредит. Потражите накнаде за порекло, трошкове обраде, трошкове провере кредита, накнаде за процјену и још много тога. Сазнајте колико ћете платити и донијети одлуку о коначном финансирању са тим бројевима. За релативно јефтину имовину, трошкови затварања могу бити знатан проценат куповне цене.
Преузми истраживање: Немојте претпостављати да тренутне линије ограда, маркери или "очигледне" географске карактеристике тачно показују границу својине. Узмите професионалца да завршите анкетни преглед и проверите пре него што купите. Тренутни власници некретнина можда не знају шта посједују, а то ће бити ваш проблем након куповине.
Проверите наслов: Нарочито ако задужујете неформално (користећи на пример сопствени капитал или финансирање продавца), урадите шта професионални зајмодавци раде - претрагу наслова. Сазнајте да ли постоји било какав залогај или друга питања са имовином пре него што предате новац.
Буџет за остале трошкове: Када сте власник земљишта, можда ћете бити на куку за додатне трошкове. Прегледајте те трошкове осим сваког плаћања за кредит који ћете извршити за земљиште. Потенцијални трошкови укључују:
- Општинске или жупанијске таксе (проверите код свог пореског савјетника да видите да ли се квалификујете за одбитак)
- Осигурање на слободном земљишту или напуштеним зградама
- Удружење домаћинстава (ХОА), ако је применљиво
- Потребно је било какво одржавање, као што је поправљање ограда, управљање дренажом итд.
- Трошкови изградње, ако се икада одлучите за изградњу, додавање услуга или побољшање приступа имовини
- Дозволе за дозволу, за било коју активност коју сте планирали на имовини
Познајем правила
Када видите празно земљиште, можете претпоставити да је све могуће. Међутим, локални закони и захтјеви за зонирање ограничавају оно што можете учинити - чак и на својој приватној имовини. ХОА правила могу бити нарочито фрустрирајућа. Разговарајте са локалним властима, адвокатом за некретнине и суседима (ако је могуће) пре него што прихватите куповину.
Ако откријете било какве проблеме са имовином на коју имате пазњу, питајте за измене. Можда ћете бити срећни, или ћете можда моћи да урадите оно што желите након што следите одговарајуће процедуре (попуњавањем папирологије и плаћањем накнада). Вероватно ће бити лакше ако тражите дозволу уместо да узнемирите своје комшије.