Претварање куће у изнајмљивање може дозволити порески губитак
Јулиан Блоцк, адвокат
Већина људи ће вам рећи да је отписивање кућних губитака на продају у приватном смјештају немогуће или није дозвољено, али би биле нетачне. Опћенито, порески закон ИРС забрањује било који одбитак за губитак при продаји главног пребивалишта. Међутим, он одобрава неколико изузетака за отписивање губитака у кући у личном боравку.
На примјер, закон дозвољава одбитак за губитак од продаје личног пребивалишта који је претворен у имовину за изнајмљивање.
Али он ограничава износ отписа. Без одбитка за било какав пад вредности пре него што почнете да изнајмљате.
Полазна тачка је прилагођена основица имовине (1) у тренутку конверзије или (2) фер тржишна вредност у тренутку конверзије, у зависности од тога која је нижа. Након што сте одредили нижи од (1) или (2), повећајте ту количину како бисте одражавали побољшања у капиталном периоду који повећавају његову вредност. Затим, одузмите одбитке у периоду наплате за амортизацију. Оно што коначно стиже је прилагођена основа имовине у тренутку продаје. Када продате, капа на одбитку губитка је износ који по основу продаје на тржишту прелази продајну цену.
На киселом тржишту некретнина, прилагођена основа имовине у тренутку продаје могла би бити значајно нижа од првобитног трошка. Као опште правило, основа почиње као изворни трошак, укључујући било који преузет дуг као што је прва или друга хипотека , плус прилагођавања горе или доле.
Прилагодите према горе како бисте одразили издатке за одређене трошкове поравнања или затварања који су повезани са куповином, као што су правне накнаде и / или побољшања. Прилагодите се надокнадом за износ добитка од продаје пре 7. маја 1997. године куће у претходном власништву на којем је одложен порез. Сва ова прилагођавања првобитних трошкова резултирају прилагођеном основом.
Пример: 2001. године купујете свој први лични боравак за 200.000 долара. У 2003, ви се иселите из куће и изнајмљујете. У то вријеме ви утврдите да је његова фер тржишна вредност 180.000 долара. После тога, узимате депрецијацију од 20.000 долара и продајете имовину за 150.000 долара.
Можда мислите да је ваш губитак 50.000 долара - разлика између првобитних трошкова од 200.000 долара и продајне цене од 150.000 долара. Али ИРС ограничава ваш губитак на само 10.000 долара - износ по којем је прилагођена основна цена од 160.000 долара (поштена тржишна вредност од 180.000 долара у време конверзије минус рентна амортизација од 20.000 долара) превазилази продају од 150.000 долара Цена.
Када је период закупа мањи од једне године, ИРС може тврдити да губитак треба одбити на основу тога што је претварање пребивалишта на станарину изнајмљивања било само привремено, а не трајно. Његове смјернице за кућне продавце упозоравају да "нисте промијенили свој дом за изнајмљивање имовине ако привремено изнајмите своју стару кућу пре продаје." Међутим, смјернице о ономе што је привремено и трајно, уопште нису последња ријеч. Они само одражавају званични став ИРС о питању и нису обавезујући за судове.
Нити, према упутствима, ИРС сматраће да је лични боравак пребачен у имовину за изнајмљивање "ако ставите свој дом у некретнину за изнајмљивање или продају и није изнајмљен". Превод: Морате да закупите кућу пре него што направите одбитак за губитак. Ово ограничење је потврђено од стране судова.
У случају сумње, увек проверите код професионалног пореског књиговођа или ЦПА пре него што затражите кућне губитке у личном боравку. Такође, проверите код ИРС-а како бисте били сигурни да сте у складу са новим пореским законима, који се мењају сваке године. Порез на имовину у неким државама попут Калифорније сада је ограничен на максимални износ од 10,000 долара по пореском закону Трумпа 2018.
Јулиан Блоцк је порески експерт из Ларцхмонта у Њујорку.
Уредио Елизабетх Веинтрауб, стручњак за куповину куће.
У време писања, Елизабетх Веинтрауб, ЦалБРЕ # 00697006, је Брокер сарадник у Лион Реал Естате у Сацраменту, Калифорнија.