Тај одбитак некретнина не би био толико јасан као што изгледа
Реалити вс. Тхеори
У теорији, прави тип некретнина за изнајмљивање може бити добра инвестиција, нарочито када се у обзир узме могућност коришћења придружених пореских одбитака.
И, наравно, кључна предност је у томе што користите нечији новац за исплату имовине и акумулацију имовине.
Али стварност увек не одражава теорију. На пример, претпоставимо да желите купити четворокс. Сакупљате све релевантне информације, ствари као што су откупна цена, уплата, услови финансирања, поправке новца које бисте морали уложити у њега унапред, порез на некретнине, процењени годишњи трошкови одржавања и очекиване закупнине. Затим додате очекивану стопу упражњености и додатне трошкове који би могли да се расту.
Контрактирајте све ово са било којим потенцијалним пореским одбитком који ће вам пружити имовина. Покрените бројеве помоћу табеле тако да можете видети ефекат било које одбитке пореза на имовину за некретнине које можете користити. Табеларна табела треба да садржи вашу пореску групу и вашу способност да искористе било који нето губитак у закупу како би компензовали остале приходе.
Осигурање основе за одузимање пореза на имовину
Када посједујете некретнину за изнајмљивање, можете ослободити имовину, а то ствара губитак из пореске перспективе чешће него што није, чак и када ваш приход од закупа покрива све трошкове.
Овај губитак се често назива одбитак пореза на имовину. Било да га можете користити, овиси о томе колико других прихода имате.
Ако имате премало опорезиве приходе, губитак вам не користи много. А ако имате превише опорезивог прихода - $ 150,000 или више ако сте сиромашан од 2017. године - не смијете користити губитак, примјењују се ограничења у вези са количином губитка који можете потраживати ако се прилагођени прилагођени бруто приход пада између 100.000 и 150.000 долара.
Ови бројеви се односе на порезне обвезнике и главе пореских обвезника домаћинства, као и на оне који су у браку и подносе заједно. Пресећи их на пола ако сте ожењени и поднесите посебан повратак.
Ако пада негде између ових параметара, порески одбитак настао због власништва над некретнинама може бити повољан.
Сада рецимо да вам траје дуже него што се очекивало да бисте добили својство у облику спремне за изнајмљивање. Поред тога, испоставља се да су закупнине које можете заправо напунити мање од онога што вам је агент рекао да ће бити. Можда сте узели у обзир нека од овога са стопом упражњености коју сте израчунали, али вероватно се осећате као да можда куповина имовине није била тако паметан потез.
Али порезни одбитак који сте створили уштедели сте од 4.000 до 5000 долара пореза. То је прави новац који би се уплаћивао у ИРС у текућој години како би се то могло изравнати.
Како пореска одбитак утиче на друге планске одлуке
Оно што сте одлучили да чините финансијски у једном делу свог живота, као што је куповина инвестиционе некретнине, може утицати на оно што радите у другим дијеловима вашег живота, као што је инвестирање у 401 (к) или Ротх ИРА. Ако схватите $ 4,000 до $ 5,000 у пореској штедњи, а све остале ствари буду једнаке, да ли бисте повећали своје 401 (к) доприносе?
Не нужно. Због губитака у закупу и других одбитака, ваша ефективна стопа пореза може се покренути на око 15 процената. Можда нема смисла уложити одбитак новца у ваш 401 (к) план како бисте уштедели само 15 одсто, а онда евентуално платите вишу пореску стопу од 10 година низ пут кад повучете новац. Допринос Ротх ИРА би имао смисла у овој ситуацији.
Уверите се да одвојите време да бисте научили и схватили сва правила и последице пореске ситуације и / или унајмили квалификованог финансијског саветника пре него што изађете и ископирате ту имовину за изнајмљивање - па чак и након што почнете да остварујете губитке у пореске сврхе.