Или је направио неку врсту поправке која је била побољшање, рестаурација или адаптација у којој је значајан део имовине или опреме срушен и замењен.
Оно што имамо овде је прилика да се делимично уклони стара имовина и капитализира нова имовина.
Рећи ћемо вам о идеји и математици која стоји иза парцијалних одредби, и дајте вам један примјер за рад.
Идеја: Ако то морамо заменити, можемо уклонити стару и искористити нову имовину
Замислите кров. (Да, то је један од примјера које ИРС даје у својим коначним прописима, плус нам је лако замислити, тако да је то пример на који ћемо се држати овдје.) ФИИ за пун текст ових прописа, види ТД 9689 , Упутства у погледу диспозиција опасног имовинског стања. (До сада, ово је једино место на мрежи које може пронаћи комплетан текст од 26 ЦФР 1.168 (и) -8.)
Тако да имамо клијента који има својство за изнајмљивање. Клијент замењује кров. Стари кров се испразни и материјали се рециклирају или одбацују. Стари кров није више, а трошкови крова укључени су у цену целе зграде. Када је клијент купио имовину, клијент је платио једну цену, а та цијена је била за земљиште и зграду, а кров је дефинитивно био део зграде. Дакле, трошкови старог крова су у трошковима зграде, који се преноси на пореску пријаву клијента и депрецира на 27,5 или 39 година (за резиденцијалне или комерцијалне закупнине).
Делимично располагање значи да издвојимо трошкове старог крова од трошкова зграде, одложимо тај стари кров и искористимо капитал и почнемо депресијацију новог крова. Има смисла?
Постојаће много Матх-а
"Немам времена за математику", рекао ми је један ЦПА почетком априла. Разумљиво.
Хајде да се фокусирамо на добро што наш клијент. Да ли одлажемо стару крову? Да. А да ли то продајемо? Не. Дакле, нема бруто прихода од продаје. Стога добитак на располагању имаће нула прихода минус преостала трошка, што значи да имамо губитак. То је негативан број прихода који се преноси на фронту 1040 . А негативни број прихода шта ради? Смањују укупан приход, нижи прилагођени бруто приход, ниже опорезиве приходе и смањују порез.
Али чекај још. Губици смањују приходе, а то значи смањење прихода ради мерења губитака пасивних активности и мерења ствари као што је порез на нето приход од инвестиција , додатни порез на Медицаре, алтернативни минимум пореза и читав низ других калкулација на приходе. Дакле, ако немате времена да урадите математику, проширите и урадите математику када имате неко време у мозгу. То ће бити од користи клијенту сада иу будућности.
Да ли ће то имати користи од клијента у будућности? Да, јер погледајте акумулирану амортизацију. Када располажемо са делимичном активом, уклонимо и трошак и акумулирану амортизацију од првобитне имовине. Сада имамо тренутно одбијања губитака. И смањивањем износа акумулиране амортизације, ми имамо мање амортизације за повратак ако и када се имовина прода у будућности.
Никада не пропустите прилику да уштедите новац два пута.
Кораци на кратко
- Измерите трошкове замјене имовине
- Користећи овај трошак, радите уназад како бисте измерили историјски трошак оригиналне својине.
- Потребна нам је промјена.
- Користећи стопу промјене, скратити данашњи трошак на њену историјску цијену.
- Подела и амортизација.
- Одложите делимичну имовину: израчунајте добитак или губитак.
- Капитализација и започињање депресијације нове имовине.
Пример
Порески обвезник има стамбени објекат за изнајмљивање. Овде су релевантне чињенице:
Порески обвезник купује кућу и изнајмљује га | |
Постављена у датум сервисирања за кућу: | 09.01.2011 |
Трошкови зграде (не земљишта): | 250.000 долара |
Претходна амортизација (до краја 2013. године): | $ 20,833 |
Порески обвезник замењује кров | |
Кров се ставља у рад | 11.1.2014 |
Трошкови новог крова: | 12.000 долара |
Корак 1: Измерите трошак замјене имовине
Ово је 12.000 долара за нови кров, у претходном примеру. Одакле долази овај број? Клијент ми је дао све доказе о плаћању и фактуре за кровове. Додали смо трошкове. (Сада, наравно, трошкови ријетко се дају до округлих фигура, као што је дванаест хиљада изнад.И држим свој пример лаком за разумевање.)
Корак 2: Измерите историјске трошкове оригиналне имовине
За одвајање првобитних трошкова крова (или било које друге компоненте зграде за коју желимо делимично диспозицију), ИРС каже да можемо да користимо "било који разумни метод" да одредимо оригинални трошак све док је метода " досљедно примјењује на све дијелове истог имовног стања" (Регулативе трезора 1.168 (и) -8 (ф) (3)).
Па које су разумне методе?
- Само за ресторане користите метод попуста индекса произвођачких цена.
- Распоређивање трошкова првобитне имовине на основу односа трошкова замене делимичног распореда трошкова замјене целокупне имовине.
- Студија сегрегације трошкова.
- Евиденције пореског обвезника.
"Обично се најчешће види начин откупа индекса произвођачких цена", рекао је Пхил Заман , овлашћени јавни рачуновођа који управља програме за учење на ЦБИЗ и Маиер Хоффман МцЦанн ПЦ
Дисконтна метода индекса произвођачких цена ради само за рестаурације, упозорио је Заман. Не можемо га користити за побољшања / побољшања или прилагођавања. "
"Дисконтовање је као састављање за интерес, али у супротном", објаснио је Заман. Такође је рекао да је метода попуста "најважнији од званично санкционисаних" метода описаних у правилнику трезора у одјељку 1.168 (и) -8.
Друга метода, рекао је Заман, јесте да узме трошкове замјене компоненте и подели трошкове замјене за целу имовину. Резултат тога је однос који се онда помножи са првобитним трошковима целокупне имовине.
Трећа метода је ангажовање професионалаца за спровођење студије о трошковима сегрегације, које порески обвезници могу "у сваком тренутку", рекао је Заман.
На крају, порески обвезници који су стварно изградили имовину могу користити сопствене записе како би утврдили трошкове сваке компоненте.
Корак 2А: Проналажење дисконтне стопе коришћењем индекса произвођачких цена
Прво, можемо користити Индекс цена произвођача готових производа или његов наследник, Индекс цена произвођача за коначну тражњу .
- Ови индекси се могу наћи на веб страници Бироа статистике рада.
- хттп://ввв.блс.гов/дата/
- Затим померите се доле до места где пише Цене - Продуцер .
- Затим у оквиру тог одељка погледајте где пише " Робни подаци" укључујући "хеадлине" ФД-ИД индексе .
- Сада погледајте удесно и кликните Топ Пицкс (икона са звездом).
- То нам даје различите показатеље из којих можемо изабрати.
- "Генерално користите или коначну потражњу или готову робу (нити сезонски прилагођену)", каже Заман.
- Дакле, или изабрати Коначну потражњу - ВПУФД4.
- Или изаберите Готови производи - ВПУСОП3000.
- Коначни индекс тражње почиње од новембра 2009. године и иде даље.
- "Готова роба (ВПУСОП3000) сели се 1947. године", каже Заман.
- "Можете подесити године које су приказане на врху странице", указује Заман.
- Заман даље упозорава да бисте можда желели да радите само са једним скупом индекса.
Копирајте релевантне ППИ податке и залијепите је у табелу.
За референцу, овде су два скупа података са којима морамо радити за наш примјер.
Табела 1. Индекс цена произвођача - финална тражња робе (ВПУФД4) | ||||||||||||
Година | Јан | Феб. | Мар | Апр | Може | Јун | Јул | Авг | Сеп | Окт | Нема в | Дец |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9 (П) | 110.5 (П) |
Табела 2. Индекс цена произвођача - Готовог производа (ВПУСОП3000) | ||||||||||||
Година | Јан | Феб. | Мар | Апр | Може | Јун | Јул | Авг | Сеп | Окт | Нема в | Дец |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (П) | 195.6 (П) |
Фусноте: Ако видите (Р) поред индекса, то значи да је број ревидиран. (П) значи Прелиминарни. "Сви индекси су предмет ревизије четири месеца након оригиналне публикације", каже БЛС.
Сада ћемо пронаћи попуст.
Кућа за изнајмљивање је првобитно стављена у употребу 1. септембра 2011. године. Изнимно истакнути индикатори за тај датум.
Кров је стављен у употребу 1. новембра 2014. године. Исто тако, подвучимо индексе за тај датум.
Ево математике. Пронашли смо процентуалну промену између два индекса. Почнимо са завршном потражњом ППИ-Цоммодитиес (Табела 1). Математика иде овако:
Индекс на датум одржавања за рестаурацију | 110.9 | Нов 2014 |
Индекс на датум стављања у службу за првобитну компоненту | 106.6 | Септембар 2011 |
Проценат промена између два индекса | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Изразите то као проценат. | 4.0338% |
- Користећи ППИ-Цоммодитиес Финал Деманд, имам стопу промјене (Р ФД ) једнак 4,03%.
Урадимо исто, овај пут за ППИ-Цоммодитиес Готову робу (Табела 2).
Индекс на датум одржавања за рестаурацију | 198.1 | Нов 2014 |
Индекс на датум стављања у службу за првобитну компоненту | 192.6 | Септембар 2011 |
Проценат промена између два индекса | 0.028556594 | = (198,1-192,6) /192,6 |
Изразите то као проценат. | 2.85566% |
- Користећи ППИ-Цоммодитиес Готову робу, имам стопу промјене (Р ФГ ) једнаку 2,86%.
Сада смо нашли двије различите дисконтне стопе (Р ФД и Р ФГ ). Пошто ми ИРС дозвољава да користимо било какву разумну методу, морам да сазнам који метод ће бити најпогоднији за мог клијента. (То ћемо учинити у 4. кораку испод.) Када одлучимо о томе који индекс ће користити, забележићемо то у трајном фајлу клијента, тако да ћемо запамтити да користимо ову исту методу када радимо било какве додатне делимичне одредбе на истој локацији.
Сада смо завршили са кораком 2А.
Корак 2Б: Користећи стопу промјене, склоните садашњи трошак на историјски трошак
Постоје два математички једнака начина израчунавања попуста.
- Подели трошак замене за 1 + Р; или
- Мултипликовање трошкова замене ППИ-ом за месец који је првобитно стављен у услужни и подијељен ППИ-ом за мјесецима који су замијењени.
Оба би требала резултирати истим одговором. За краткоћу ћу вам показати само први метод.
Трошкови замене (РЦ) = 12.000 долара
Стопа промјене (Р) је или Р ФД = 4,03% или Р ФГ = 2,86%
Ако је Р = Р ФД = 4.03% | Ако је Р = Р ФГ = 2,86% | |
РЦ / (1 + Р) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104,03%) | 12.000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Историјски трошак првобитног крова је | 11.535 долара | 11.666 долара |
Дакле, шта ми овде говоримо? Од укупног трошка зграде (првобитно 250.000), 11.535 долара или 11.666 долара од тога се додјељује првобитном крову. На основу тога узимамо стварне трошкове да замијенимо кров (12.000 долара) и дисконтујемо овај трошак користећи једну од две мјере индекса произвођачких цијена. Који начин ће бити бољи за нашег клијента? Схватићемо то у кораку 4.
Корак 3: Одвојите базу и амортизацију
Овде су циљеви да одвојите првобитну имовину и његову депрецијацију у две имовине. На тај начин можемо се одложити и задржати другу.
Прво ћу вам показати резултате, а онда ћемо разговарати како то учинити.
Сегрегирање основе и амортизације ако користимо Р ФД = 4.03% | ||
Имовина | Неприлагођена основа | Претходна амортизација (до краја 2013. године) |
Оригинална зграда | 250,000 | 20,833 |
Након сегрегације: | ||
Зграда (старији кров) | 238,465 | 19,872 |
Стари кров | 11,535 | 961 |
Нови кров | 12,000 | н / а |
Сегрегирање основе и амортизације ако користимо Р ФГ = 2,86% | ||
Имовина | Неприлагођена основа | Претходна амортизација (до краја 2013. године) |
Оригинална зграда | 250,000 | 20,833 |
Након сегрегације: | ||
Зграда (старији кров) | 238,334 | 19,861 |
Стари кров | 11,666 | 972 |
Нови кров | 12,000 | н / а |
Напомена: подаци о основама и амортизацији зграде (мање старији кров) плус стари кров додају цифре за првобитну зграду. (Тј. 238.465 + 11.535 = 250.000 по основу, а слично 19.872 + 961 = 20.833 за претходну депрецијацију, у графикону коришћењем Р ФД изнад.) Нисмо изгубили никакву основу или било какву амортизацију. Ми смо само поделили првобитни износ у две посебне имовине.
Зашто је претходна амортизација до краја 2013. године? Будући да ће наш порески софтвер израчунати амортизацију за 2014. годину када смо исправно ставили имовину.
Како добити ове бројеве? Прва линија, која се односи на првобитну зграду, која долази из нашег пореског софтвера или из распореда амортизације клијента у њиховом повратку за прошлу годину.
Основна фигура за стари кров: потребан нам је тај математик изнад. Обратите пажњу на 11.535 бројка за стари кров. Ово је Р ФД одозго. Такође можемо користити Р ФГ .
Основна фигура мањег крова зграде: узели смо изворну основу и одузели стари кров.
Амортизацијски подаци за изградњу мање старих кровова и за стари кров: постоје два начина за проналажење овога. Постоји Виллиамова метода. И постоји Пхил Заманова метода. Вилијамов метод иде овако:
- Поделите историјске трошкове старог крова укупним оригиналним трошковима да бисте добили проценат,
- Затим помножите то са првобитним показатељима амортизације како бисте пронашли амортизацију приписану замијењеној компоненти.
И заманов метод? Израчунати амортизацију за мање старији објекат и старији кров.
Обрачунала сам је у оба начина. Користећи мој метод, добио сам 961,23 УСД амортизације приписаној старог крова. Користећи Заманову методу, добио сам 961,24 долара амортизације која се приписује старој крову. Дакле, након заокруживања, обе су резултирале истим одговором: 961 долара. Иако мој метод функционише добро зато што можемо да урадимо математику у табели, мислим да је Заманова метода технички прецизан начин за то.
- Ево згодног калкулатора за амортизацију који сам пронашао на интернету док сам истраживао овај чланак. Означи ово, јер ће вам помоћи више од једном.
- хттп://ввв.цалцулаторсоуп.цом/цалцулаторс/финанциал/депрециатион-проперти-реалестате.пхп
Корак 4: Израчунајте добитак или губитак на делимичном распореду
Ево резултата, а потом ћемо ископати детаље.
Ако је Р = Р ФД = 11.535 | |||
Бруто приходи | -0- | (материјали су укинути) | |
Основица трошкова компоненте | 11,535 | ||
Мање прије амортизације | (961) | ||
Мање текуће амортизације | -0- | Претпоставимо нула за сада | |
Прилагођена основа | 10,574 | ||
Добитак или губитак | (10,574) | ||
Ако је Р = Р ФГ = 11,666 | |||
Бруто приходи | -0- | (материјали су укинути) | |
Основица трошкова компоненте | 11,666 | ||
Мање прије амортизације | (972) | ||
Мање текуће амортизације | -0- | Претпоставимо нула за сада | |
Прилагођена основа | 10,694 | ||
Добитак или губитак | (10,694) | ||
Напомена: игноришем амортизацију за текућу годину. Зашто? За нашу тренутну намену тренутно морамо схватити који метод попуста ће радити боље за нашег клијента. И ово можемо урадити у програму за рад са табелама. Када радимо стварну обрачуну добити, наш порески софтвер ће израчунати амортизацију текуће године и ставити га на одговарајућа места.
Погледајте два резултата. У зависности од тога који метод ћемо одабрати за дисконтну стопу (Р), имамо губитак од 10.574 долара (користећи Финал Деманд индекс) или од 10.694 долара (користећи индекс готових производа). Који ће бити бољи за овог клијента? Губитак од 10.694 долара.
Запишем у датотеци клијента да смо изабрали да користимо ППИ-Цоммодитиес Готову робу за израчунавање парцијалних одредби на овом објекту за изнајмљивање. И сада преносим одговарајуће прорачуне (користећи Р ФГ ) на порески софтвер.
Сада, да размислимо о томе шта се дешава. Индекс готових производа резултирао је бољим исходом за овог клијента. Постоји ли начин на који бих могао да убрзам процес доношења одлука, тако да нисам морао да радим тако много математике? Приметио сам да је (Р ФД ) 4,03% и (Р ФГ ) 2,86%, у релевантном временском оквиру у овом примеру. Индекс готових производа, који је имао нижу стопу промјена, резултирао је већим хисторијским основама и већим губитком. Ја претпостављам да без обзира на то колико год је стопа промена нижа, резултираће већом хисторијском основом, а тиме и већим губитком. Наставићу да изводим рачуне у оба начина док не схватим да ли је ово истина или не.
Ставимо ово све заједно
Наш клијент је заменио кров на својој имовини за изнајмљивање. Стало је 12.000 долара да стави тај нови кров. Израчунали смо да је цена старог крова износила 11.666 долара тако што је дисконтовао трошкове замене индексом произвођачких цена. У овом сценарију, ППИ за готову робу је постао најповољнија дисконтна стопа. Користећи историјске трошкове, одвајамо основицу и амортизацију која се односи на стари кров из зграде. Остатак зграде држимо на књигама и апсорбује као нормално. Одложимо стари кров, што резултира губитком од 10.694 долара. Нов кров додамо у део фиксне имовине нашег пореског софтвера и почнемо да га депрецирамо.
Како је ово функционисало за нашег клијента? Не само да је наш клијент добио губитак од 10.694 долара на страну један од Обрасца 1040, али је то такође смањило његов приход због ограничења пасивних губитака активности, што је повећало колико је пасивних губитака ове године одбијен. Овај повећани пасивни губитак активности додатно је смањио његов приход. За клијента у порезној групи од 28%, можемо очекивати да пореска уштеда од парцијалне расподеле буде 10,694 к 28% = 2,994 $. Али пошто смо смањили приходе довољно да узимамо више пасивних губитака у активностима, стварне пореске уштеде биле су око 4.000 долара.
Дакле, ако размишљате, дечко, ово је сигурно много математике. Можда стављање додатног новца у џеп вашег клијента ће вас мотивисати да запалите своју таблицу и срушите неке бројеве.
Даље читање о темама одбијања поправака, дјелимичних диспозиција и новог "Регреса поправки":
- За више детаља о парцијалним одредбама погледајте чланак Стеве Нелсон-а, Делимичне одредбе и нови прописи о имовини за Евергреен Смалл Бусинесс .
- За преглед "поправака регс", погледајте мој чланак, Одсуство трошкова поправке и одржавања.
- ИРС продужава време за избор избора распоређивања имовине (Паркер Так Публисхинг, 29. септембар 2014. године).
- Глупави изглед: ИРС објављује детаљна најчешћа питања која објашњавају правила о поправци (Паркер Так Публисхинг, 14. марта 2015).
- Правилник о материјалној имовини - Упутство за поправку и ресурсе (АИЦПА.орг).
- Који порески обвезници треба знати да се придржавају правних одредби о имовини ( порески савјетник, АИЦПА.орг, 1. април 2015.).
- Завршни сет поправака. Издат ( порески саветник, АИЦПА.орг, 1. новембар 2014. године).
- Регс. Управљају се диспозицијама амортизујуће имовине (Јоурнал оф Аццоунтанци, 13. август 2014).
- Последња година пореза да се потражују губици на парцијалним диспозицијама пре 2014. године (Мосс Адамс, новембар 2014).
- ТД 9689, Упутство у вези са диспозицијама материјалних амортизујућих својстава (ИРС.гов)
- Публикација 544, Продаја и остала расподјела средстава (ИРС.гов)