Сва та добит од продаје куће не може бити опорезована
Није нужно тако. Многи порески обвезници могу задржати највише - ако не и све - тог новца. Можете га искључити из вашег опорезивог прихода користећи искључење из куће на домаћем приходу.
Искуство од 250.000 долара за продају главног дома
Неожењени појединци могу искључити до 250.000 долара добити од продаје своје главне куће. Можете искључити 500.000 долара ако сте венчани.
Ево како то функционише: ако сте сами и схватите профит од 200.000 долара за продају вашег дома, не морате да пријављујете било који од тих новца као опорезиви приход. То је мање од износа од 250.000 долара за које имате право. Ако схватите добитак или добит од $ 255,000, морате пријавити $ 5,000 за капиталну добит.
Наравно, примењује се неколико правила.
Правило 2-од-5 година
Искључење зависи од имовине која је ваш боравак, а не улагања у некретнине. Мора да сте живели у кући најмање два од последњих пет година непосредно пре датума продаје.
Двије године не морају бити узастопне и стварно не морате живјети тамо на датум продаје. Можете живети у кући већ годину дана, изнајмити га на три године, а затим се вратити у 12 мјесеци.
ИРС наводи да ако сте потрошили толико времена испод тог крова, кућа се квалификује за вашу главну пребивалиште.
Можете користити ово правило од 2 године од 5 година да искључите свој профит сваки пут када продате своју главну кућу, али то значи да можете затражити искључење само једном сваке двије године јер морате потрошити барем толико времена у пребивалиште.
У последњем двогодишњем периоду не можете искључити добит у другом дому.
Изузеци од 2-од-5 година Правило
Ако сте живели у вашем дому мање од 24 месеца, можда ћете моћи да искључите барем део добитка ако се квалификујете за једну од неколико посебних околности. Тада можете израчунати делимично искључење на основу количине времена које сте тамо живели.
Бројање месеци које сте боравили потом поделите број за 24. Увећајте овај однос за 250.000 долара или за 500.000 долара ако сте венчани. Резултат је износ добитка који можете искључити из вашег опорезивог прихода.
На пример, можда сте живели у вашем дому 12 месеци, а онда сте морали да га продате због квалификованог разлога. Ниси у браку. Дванаест месеци подељени на 24 месеца долазе до .50. Помножите ово тако што ћете максимално искључити 250.000 долара. Резултат: Можете искључити до $ 125,000 или 50% вашег профита.
Ако је ваша добити већа од 125.000 долара, укључили бисте само износ изнад 125.000 долара као опорезиви доходак на вашу пореску пријаву. Ако схватите добит од 150.000 долара, пријавили бисте и платили порез на 25.000 долара. Ако је ваша зарада једнака или мања од 125.000 долара, можете искључити целокупни износ из вашег опорезивог прихода.
Квалификационе пропусте у резиденцији
Не морате рачунати разумно привремене одсутности из куће јер не живите тамо. Дозвољено вам је да одвојите време на одмору или због пословних разлога под претпоставком да сте и даље задржали имовину као свој стан и тамо намеравате да се вратите.
Ако се у ствари морате преселити, можда бисте се квалификовали за дјелимично искључивање. Ако сте живели у својој кући мање од двије године, можете искључити дио своје добити ако се ваша радна позиција промени. Овај изузетак би се примењивао ако сте започели нови посао или ако вам је тренутни послодавац тражио да пређете на нову локацију.
Ако продајете кућу из медицинских или здравствених разлога, документирајте ове разлоге писмом вашег лекара. Ово вам такође омогућава да живите у кући мање од двије године. Не морате да пишете писмо пореском пријавом , али задржите је са вашим личним подацима само у случају да ИРС жели потврду.
Такође ћете желети да документујете све непредвиђене околности које могу приморати вас да продате свој дом пре него што тамо живите у траженом временском периоду. Према ИРС-у, непредвиђена околност је "појава догађаја који нисте могли разумно очекивати пре него што сте купили и окупили своју главну кућу", као што су природне катастрофе, промјена у запослености или незапосленост која вам није омогућила да испуните основне трошкове живота, смрт, развод или више рођења из исте трудноће.
Чланови активне службе нису подложни правилу боравка. Они могу одустати од правила до 10 година ако се налазе на "квалификованој званичној продужени дужности". То значи да вам је влада наредила да боравите у становима владе најмање 90 дана или у одређеном временском периоду без одређеног датума завршетка. Такође ћете се квалификовати ако сте постављени на радној станици која је 50 миља или више од куће.
Правило власништва
Морате такође поседовати имовину најмање два од посљедњих пет година. Можете га поседовати у тренутку када не живите тамо или живите тамо у одређеном временском периоду, а да га заправо не поседујете. Две године боравка и две године власништва не морају бити истовремени.
Можда сте изнајмили свој дом и живели тамо три године, онда сте га купили од вашег станодавца. Одмах сте се преселили и изнајмили на другу особу, а онда сте га продали двије године касније. Упознали сте и власништво и резиденцију са двогодишњим правилима - тамо сте живели три и поседовали је два.
Чланови службе могу се одрећи овог правила и до 10 година ако су на квалификованом службеном продуженом дужности.
Урођени порески обвезници
Жењени порезни обвезници морају да поднесу заједнички повратак да захтевају искључење, а оба морају испунити правило боравка од 2 године, иако не морају истовремено да живе у резиденцији. Само један супружник мора испунити тест власништва.
Ако један супружник умре у току периода власништва, а преживјелилац се није поново удавио, она може користити свој боравак преминулог супружника и вријеме власништва као своје.
Разведени порески обвезници
Власништво вашег бившег супружника о кући и времену које живи у кући може се сматрати вашим ако стекнете имовину у разводу. Овим месецима можете додати своје вријеме власништва и живјети тамо како бисте испунили правила власништва и боравка.
Пријављивање добитка
Ако остварите профит изнад износа изузећа или се не квалификују, приход од продаје куће је пријављен у Прилогу Д као капитална корист . Ако сте имали свој дом на годину дана или мање, добитак се приказује као краткорочна капитална добит. Ако сте имали више од годину дана, пријавили сте је као дугорочну капиталну добит.
Краткорочне добити се опорезују по истој стопи као и ваши редовни приходи док су стопе на дугорочне добитке повољније: нула, 15 или 20 процената, у зависности од вашег порезног разреда.
Одржавање тачних података је кључно. Уверите се да ваш реалтор зна да се квалификујете за искључење ако то учините, ако вам је потребно, ако имате доказе. У супротном, она вам мора издати образац 1099-С и послати копију у ИРС. Ово вас не спречава да тражите искључење, али то може компликовати ствари.
Ако примите Образац 1099-С, морате пријавити продају вашег дома на вашој пореској пријави. Консултујте се са порезним професионалцем како бисте били сигурни да не узимате порески хит ако не морате.
Израчунавање основних трошкова и повећања капитала
Формула за израчунавање ваше добити подразумева одузимање ваше трошковне основе од ваше продајне цене.
Почните са оним што сте платили за кућу, а затим додајте трошкове настале у куповини као што су тарифе за надокнаду и депозит и провизије за некретнине . Сада додајте трошкове било каквих великих побољшања које сте направили, као што је замена крова или пећи. Извините, слика породичне собе се не рачуна.
Одвојите сваку акумулирану депресијацију коју сте можда преузели током година, као што је ако сте икада узели одбитку у кућној канцеларији. Резултат који је резултат је ваша трошка.
Ваша капитална добитак би била продајна цена вашег дома, у поређењу са вашим трошковима. Ако је негативан број, имали сте губитак. На жалост, не можете одбити губитак од продаје ваше главне куће.
Ако је резултујући број позитиван, остварили сте профит. Одвојите износ вашег искључења, а салдо је ваша опорезива добит.