Клијенти би се одрекли након бројних покушаја.
Данас, срећан сам што кажем да су банке изгледале окренути угао. Иако још увек постоје џепови раздора, чини се да банке и хипотекарне компаније раде прилично кредибилан посао да добију своје купце кроз овај процес без превише стреса.
Многи наши клијенти долазе код нас на ивицу стечаја . Понекад једноставно нису свесни својих могућности да модификују своје кредите. Понекад су касно пре него што покушају да се измене. Понекад банке настављају са отписом, иако њихови купци покушавају да продају имовину, рефинансирају или почну са процесом измјене. Ми поднесемо банкротство да искористимо предност у случају аутоматског боравка , и то је забрана дизајнирана да заустави ова отписа и друге акције прикупљања, дати дужнике (то је оно што зовемо људима који архивирају банкротство) мало простора за дисање и или елиминишу много или све остатак свог дуга кроз случај из Главе 7 или их поставити у план отплате у случају главе 13, који ће се бавити не само својим дуговима за хипотеку, већ и другим обавезама.
Савезни модификациони програм назива се Хоме Аффордабле Мортгаге Програм или ХАМП. У овом чланку ћемо погледати шта ХАМП може да уради и како то функционише у случају стечаја.
Дакле, која је разлика између рефинансирања и модификације кредита?
Ако вам требају нови услови или начин да ваш дом буде приступачнији, имате два избора: рефинансирање или модификовање.
Рефинансирање замењује стари зајам са потпуно новим. Обично је рефинансирање дизајнирано да смањи каматну стопу или да промени мање повољне услове, као што је прилагодљива стопа, на повољније услове. То може постићи тренутни зајмодавац или потпуно нови зајмодавац. Захтева да кредитор буде кредитно способан и да вредност имовине није пала тако да је кредит под водом (дужник дугује више него што вриједи имовина.
Модификација мења услове тренутног кредита. Не захтева исти ниво кредитне способности коју рефинансира, иако зајмопримац мора да покаже да ће имати довољно прихода да изврши плаћања. Заправо, програм за модификацију кредита је осмишљен да помогне домаћинима који су претрпели неку врсту финансијског преокрета. Може бити трајно или може бити привремено ако постоји неки разлог да се сумња да ће се околности зајмодавца промијенити. Често постоји више флексибилности у ономе што кредитор може бити спреман да учини кредитом приступачним, али каматна стопа ће често бити већа него што би зајмопримац могао добити рефинансирање.
Да ли можете и даље добити модификацију хипотеке током банкрота?
Да. У ствари, многи од мојих клијената успешно су модификовали своје кредите и изашли из стечаја са мање дугова и нетакнуте и ажурне хипотеке.
Ко може да се квалификује за измену хипотеке?
То зависи од вашег сервиса и да ли је ваш кредит у власништву банке, хипотекарне куће или ентитета попут Фанние Мае или Фреддие Мац. Сваки има своје услове и критеријуме. Али генерално, вероватно ћете се квалификовати ако
- Ви трошите више од 31% прихода месечно на трошкове стамбеног збрињавања (хипотека, осигурање, порез на имовину, чланарине удружења власника куце).
- У супротном сте неусловни за рефинансирање хипотеке.
- Ви сте или деликвентни или у опасности од неизвршења због промене у финансијским околностима.
- Вредност куће је опала, а дугујете више него што вриједи кућа.
ХАМП модификације могу се користити за модификацију кредита на примарним резиденцијама и одређеним особинама за изнајмљивање.
Шта подразумијева промјена хипотеке?
Апликација
Прво је апликација. Већина зајмодаваца ће захтевати доказ о приходима како би се осигурало да зајмопримац барем има минимални приход за извршавање модификованих плаћања. Већина зајмодаваца ће такође захтијевати кредитни извјештај, иако не постоји потребан минимални или максимални кредитни резултат. То је обично да би се утврдило колико дуга зајмопримац мора да сервисира сваког месеца.
Триал Паиментс
Друго је пробни период. Када се сви папири заврше, а зајмодавац утврди да ће зајмопримац вероватно испунити своје минималне захтјеве, зајмопримцу ће бити понуђена прилика да се изврши низ исплата пробања. Три исплате су број који највише видим.
Након што су исплате суђења успјешно извршене, зајмодавац ће донијети коначну одлуку о модификацији и понудити измјену зајмопримцу.
Који термини зајма ће се променити?
Циљ модификације ХАМП-а је да кредит постане приступачан за зајмопримца и спречи кредитор да изгуби више него што мора. Зајмопримац може практично променити било који од услова плаћања укључујући
- Смањење камате
- Претварање кредита са подесиве стопе на фиксну стопу
- Проширење дужине, на пример од 30 до 40 година
- Додавање заосталих дуга на задњи део кредита
- Одложите неког од директора
- Опростите некој од директора
Шта о модификацијама и стечајима?
Када неко поднесе стечајни поступак, стечајни суд преузима надлежност над скоро све што се тиче финансија филера. Дужник (то је оно што ми зовемо особа која поднесе стечај) може да настави свакодневне трансакције као што су куповина намирница и плаћање комуналних рачуна, ствари које називамо "обичним пословањем".
Модификација кредита није "обично пословање". Да ли стечајни суд мора предузети мјере за одобравање измјене, у великој мери зависи од тога да ли је предмет Поглавље 7 или Поглавље 13. У случају од Поглавља 7, који ће обично трајати четири до шест мјесеци, неки зајмодавци ће затражити од дужника да прибави суд одобрење. У Поглављу 13, од дужника се увек захтева да добије сертификат суда, без обзира да ли то захтева или не. Да би добио сагласност суда, адвокат дужника мораће поднијети захтјев суду.
У случају главе 13 , дужник предлаже план да плати своје дугове тако што изврши плаћање поверилачу који дистрибуира новац примљену повериоцима који су поднијели одговарајуће потраживања . План мора укључити одређене врсте дуга као што су доспјела доспјела пореза на доходак или домаће обавезе подршке, као што су подршка дјеци и алиментација. Може укључити и дуговања која се дугују хипотекарној компанији и осигурани дуг као аутомобили и уређаји.
Будући да се у скоро сваком случају, хипотекарна заостала дуговања укључују у модификацију, адвокат дужника такође ће морати поднијети захтјев за измјену плана плаћања у поглављу 13 за уклањање неизмирених обавеза. У зависности од било ког другог што је дужник могао да постигне са планом 13. поглавља - исплатити приоритетни дуг, као што су недавни порез на доходак или дечију помоћ, или учинити плаћање аутомобила приступачнијим укључивањем у план 13. поглавља - дужника може одлучити да случај из Главе 13 више није потребан или је од помоћи. У том тренутку, она може размотрити да ли би било препоручљиво да се случај претвори у један у Поглављу 7 или да се потпуно одбаци.
Како функционише у стечајном поступку
Ево примера: рецимо да је дужник поднео случај у поглављу 13 и укључио 5,000 долара у исплаћену хипотеку. Након што се поднесе случај из Главе 13, дужник подноси захтев за модификацију кредита код своје хипотекарне куће. Док је у поглављу 13, он наставља са плаћањем у поглављу 13, који укључује 5.000 долара дугу компанији за хартије од вредности.
Рецимо да је годину дана након подношења предмета одобрена измјена хипотеке. До тада, зајмодавцу је исплаћено 1.000 долара кроз исплате за повереника 13. поглавља. Модификација кредита укључује 4.000 долара која остаје захваљујући потраживању заосталих дуга.
Дужник не жели више "екстра" новца да иде у хипотеку, тако да његов адвокат мора да ради две ствари. Прво, адвокат ће поднијети захтјев стечајном суду који тражи од суда да одобри измјену хипотекарног кредита. Понекад се подноси захтјев за саслушање пред судијом. Понекад се може поставити одређени временски период - често 24 дана - како би било која заинтересована страна дозволила да јој се супротстави. Уколико ниједан странка није предмет и услови су повољни за дужника, врло је вероватно да ће стечајни судија то одобрити. Уколико се странка противи томе, модификација ће бити одређена за саслушање како би се омогућило свједоцима да свједоче и расправља судију.
Када једном изда наредбу од суда којом се одобрава измјена, а дужник заправо улази у споразум о измјени, његов адвокат ће затражити од суда да промијени услове плана за отклањање неизмирених обавеза према хипотекарном предузећу. То ће такође подразумијевати покрет. Процес је сличан захтеву за модификацију кредита. Предлог је постављен за саслушање, или остаје у датом временском року да би се повјериоцима дала могућност да га подвргне вјештинама и, ако је то прикладно, објективно.
Или се дужник може одустати од процеса измјене плана и поднети захтев за конверзију у поглавље 7 или захтев за потпуно отпуштање предмета, у зависности од тога шта би се ипак могао десити дужнику у његовој финансијској слици. Сазнајте о банкротском софтверу .