Распоред Е пореских савета
Власници земљишта морају да чувају одличне записе о трошковима, приходима и трошковима, а први број најбољег начина да пратите све ове ствари је да поставите табелу - ваш порески рачуноводственик може чак имати и предложак који можете користити.
Ево ствари које ћете желети да пратите:
- Купопродајна цијена куће, станова или апартмана коју изнајмљујете
- Акумулирана амортизација и текућа годишња амортизација на вашој имовини
- Приходи од закупнина
- Сигурни депозити које сте примили
Такође ћете желети да пратите разне трошкове везане за вашу имовину за изнајмљивање, укључујући:
- Провизије или накнаде за управљање имовином
- Трошкови оглашавања
- Чишћење, одржавање и трошкови поправке
- Осигурање куће и ХОА таксе
- Порези на некретнине и трошкови каматних стопа хипотеке
- Обезбеђени депозити надокнађени су закупцу
- и разне друге трошкове, као што су комуналне услуге, уређење простора и сакупљање смећа
Ако пратите ове трошкове коришћењем софтвера за личне финансије или рачунарске таблице, ваши месечни и завршни извештаји ће бити на дохват руке и лако ћете их одштампати.
Ограничења губитака пасивних активности
Ево великодушног ИРС правила # 1: Ако неко од ваших изнајмљених некретнина има нето губитак за годину, тај губитак се може покрити у односу на губитке и профите свих осталих ваших некретнина за изнајмљивање.
Ево неких добрих вести: ако је укупна вредност за све ваше некретнине негативна - нето губитак - тај губитак може бити у потпуности, делимично или не одбити у односу на остатак прихода за годину због ограничења губитка пасивних активности.
Изнајмљивање некретнина се обично сматра пасивном дјелатношћу, чак и ако посвећујете знатан временски период одабирању одговарајућих станара, поправку јединице за изнајмљивање и инспекцији имовине за рутинско одржавање.
Губици из пасивних активности ограничени су на компензацију пасивних профита.
Ако активно учествујете у активностима изнајмљивања, било који губитак у закупу може се потенцијално одбити до 25.000 долара годишње у укупном броју свих ваших изнајмљених некретнина. Вјенчано лице које се посебно бави, има ограничење губитака у закупу до $ 12,500 под условом да је особа живела изван свог супружника у току периода пореске године. Износ губитка закупа дозвољен за активне учеснике у вези са закупом својине варира у зависности од вашег прилагођеног прилагођеног бруто прихода (МАГИ):
- За МАГИ од 100.000 долара или мање (50.000 долара или мање ако се вјенчано поднесе одвојено), губици у закупу могу се у потпуности одбити, до ограничења од 25.000 долара (12.500 долара).
- За МАГИ између 100.000 УСД и 150.000 УСД (између 50.000 УСД и 75.000 УС $ ако се вјенчање подноси одвојено), губици на изнајмљивању могу се одбити до границе од 50% од разлике између 150.000 УСД (75.000 УСД ако се вјенчање поднесе одвојено) и МАГИ.
- За МАГИ преко 150.000 долара (75.000 долара ако се вјенче подносе одвојено), ниједан губитак од изнајмљивања не може се одбити од других прихода.
Можете пренијети губитке
Ово нас доводи до великодушног правила ИРС # 2: Изгубљени губици који су ограничени ограничењима губитка пасивних активности могу се преносити у наредну пореску годину када могу да надокнађују профит за изнајмљивање.
Ограничења за губитак пасивних активности се примјењују сваке године, али губитак од изнајмљивања наставља да се преноси из године у годину све док се губици не искористе неисплативим профитом за изнајмљивање или ако буду одбијени од других прихода.
Образац 8582 се користи за израчунавање ограничења губитака пасивних активности и за праћење губитака за изнајмљивање који се акумулирају сваке године за сваку имовину.
Пореско планирање за станодавце
Становници повремено остварују мали профит када приход од закупа буде довољан за плаћање хипотеке, као и порез на имовину, осигурање и поправке. Међутим, станодавци добијају депрецијацију купопродајне цијене изнајмљивања имовине, а то може често претворити малу економску добит у мали порески губитак - трошкови прелазе приход након што се узме у обзир амортизација.
Медјутим, свакако тако иесто, власници су суочени са великим трошковима, као што је замена крова или гутање стана након нестанка дугорочног закупца.
У таквим околностима, могуће је да власник становништва има губитак већи од 25.000 долара, али правила о губицима пасивних активности ограничавају губитак на тачно 25.000 долара. Остатак ће бити пребачен на следећу годину када ће надокнадити надајно имати више профита и моћи ће апсорбовати вишак пореских губитака.
Продаја некретнина за изнајмљивање
Изгуби од закупа за одређену имовину су дозвољени у потпуности у години у којој се имовина прода у потпуном располагању неком другом купцу.
Продавање куће, стамбене зграде или неког другог објекта за изнајмљивање није исто што и продаја вашег главног боравка. Као и када израчунате капиталне добитке, формула за израчунавање добитка или губитка имовине за изнајмљивање подразумева одузимање ваше трошковне основе од ваше продајне цене.
Прилагођени трошкови за изнајмљивање имовине
Формула за израчунавање ваше трошковне основе за изнајмљивање имовине је следећа:
- Набавна цена
- Плус трошкови набавке (надокнада за власничке и депозитне услуге, провизије за некретнине, итд.)
- Плус побољшања (замена крова, нове пећи, итд.)
- Плус трошкови продаје (надокнада за власничке и депозитне услуге, провизије за некретнине, итд.)
- Плус акумулирана амортизација (као што је пријављено на вашим пореским обрасцима)
- Једнако је вашу цену трошкова
Израчунавање вашег профита или губитка биће:
- Продајна цена
- Минус вашу цену трошкова
- Једнако је ваш добитак или губитак
Ако је резултујући број позитиван, остварили сте добитак када сте продали свој објекат за изнајмљивање. Ако је резултујући број негативан, настали сте губитак. Добици на имовину за изнајмљивање могу се опорезовати делимично као повраћај депресијације са максималном порезном стопом од 25 посто, а делом као капитална добит . Изнајмљивање имовине се објављује на обрасцу 4797, а извјештај о капиталној добити је приказан у Прилогу Д.
Непокретна имовина и ограничена одговорност
Многи станодавци размишљају о формирању корпорација, компанија са ограниченом одговорношћу или партнерства да посједују своје закупнине. Корпорација може бити неповољна јер корпорације немају преференцијалну стопу пореза на дугорочне капиталне добитке.
Компанија са ограниченом одговорношћу могла би да пренесе дугорочне добити на своје чланове, тако да ће добити и даље бити подобне за преферентну стопу од 15 процената на дугорочне добити. Станодавци би требали дискутовати о овим и другим правним аспектима формирања компаније за изнајмљивање имовине уз помоћ адвоката који би схватио све правне и финансијске импликације такве стратегије.