Ево шта треба да знате пре него што одлучите да купите
Када размишљате о стану као инвестицији, морате прецизно проценити:
- годишња закупнина коју можете добити, и
- годишњи трошкови које ћете извршити, укључујући ствари као што су:
- порези на некретнине
- осигурање
- одржавање и поправке
Поред тога, морате да утврдите повремене трошкове који се могу појавити, као што су:
- судске таксе уколико је потребно делођење
- трошкови оглашавања за станаре
- трошкове поправки ако закупац оштети имовину
Хајде да урадимо математику! Пример инвестирања у кондо:
Погледајмо пример. Ако нађете конвоју за 55.000 долара. Можете платити готовину. Наплаћује се за 750 долара месечно (9.000 долара годишње). Мислите да то представља 16,4 процената приноса (9.000 долара подељених са 55.000 долара). Пре него што будете превише узбуђени, морате урачунати ове трошкове:
- Порези на некретнине су 1000 долара годишње
- Осигурање износи 300 долара годишње
- Процењујете око 300 долара годишње за одржавање и поправке
- Ви сматрате да ће стан бити празан око месец дана годишње (ви то чините као цену од 750 долара годишње)
- Ви свакодневно мислите да је потребно да потрошите 250 долара на трошкове оглашавања, а ви то процењујете као један годишњи трошак
- Такође се укључите у то да можда сваког од пет година имате лоше искуство и да имате трошкове правних и додатних трошкова поправке од око 5000 долара (што би било око 1000 долара годишње).
Они коштају 3.600 долара годишње (или око 300 долара месечно).
Ваша нето рентажа сада износи 5.400 долара (9.000 долара минус 3.600 долара), што представља нето рентабилност од 9.8 посто, што је и даље атрактиван повратак. Поред новчаног тока, учествоваћеш у процени вриједности имовине. Ако сте очекивали да ће се некретнина повећати за око 3% годишње, у првој години ваше становање би ценило од $ 55,000 до $ 56,650, што представља добит од 1,650 долара.
Ако не можете да платите готовину и морате да финансирате имовину, мораћете да укључите и камату. За инвестициону имовину , план за стављање 25 одсто - 50 одсто мање да се квалификује за кредит. У горе наведеном сценарију, рецимо, ставите 30 одсто долара (16.500 долара) и финансирате преосталих 70 одсто (38.500 долара) са стопом од 7 одсто у току 30 година. Ваша уплата би била 256 долара месечно.
Када додате вашу уплату од 256 долара месечно и процењени трошкови изнад, око 300 долара месечно, добијате 556 долара месечно процењених трошкова. Са очекиваним закупом од 750 долара месечно, ова имовина би и даље донела позитиван ток готовине, а на основу ових бројева би вероватно била добра инвестиција.
Остали фактори: Процјена станарине и накнаде за удруживање
Такође ћете морати да сазнате да ли стан који размишљате има таксе за удруживање и колико често вам је потребно плаћати процене. Процјене су трошкови који покривају заједничка подручја власништва кондоминијума. Процене могу обухватити уређење и одржавање паркинга, гаражна поправка и одржавање, унапређење спољашње зграде и трошкове повезани са било којим заједничким подручјима као што су главни лоби или улазни пут. Ове трошкове треба узети у обзир у процени ваших трошкова пре него што израчунате процијењени повраћај инвестиције у цондо.
Пре него што направите било какву инвестицију у некретнине, морате такође проценити колико су реалне ваше претпоставке. Ево неколико додатних питања која треба размотрити приликом утврђивања да ли ће куповина куповине бити добра инвестиција:
- Да ли је ваш стан у области у којој се потражња за изнајмљивањем тражи, на пример у близини колеџа?
- Да ли је то подручје које постаје мање популарно или популарније?
- Може ли се главни послодавац у том подручју затворити и узроковати пад тражње за изнајмљивањем?
- Може ли се изградити нови кондо у близини, остављајући вашима потребна скупа побољшања за такмичење?
Потребно је познавање подручја и искуства, како би процијенили ове врсте ризика. За одличну књигу о овој теми провјерите Јохн Реед-а како се започети у инвестирању у некретнине .